Geef een boost aan uw baksteeninvestering

Het aantal woonkredieten dat afgesloten wordt voor een tweede woonst zit de voorbije jaren stevig in de lift. Maar wat brengt een baksteen als investering vandaag op? Geen enkele econoom die daarop een zinnig antwoord kan geven: over het rendement van het vastgoed in België bestaan er immers geen statistieken.

En daar is een goede reden voor: de onderhoudskosten, de herstellingskosten en de beheerskosten verschillen van woning tot woning en wegen allemaal op het uiteindelijke rendement van de investering. En dan spreken we nog niet over de meerwaarden. Die zijn op hun beurt afhankelijk van de economische toestand, de demografische druk, maar bijvoorbeeld ook van de wijk waarin uw investeringspand gelegen is.

1. Ga uit van een realistisch huurrendement
Hoewel officiële statistieken over het rendement van vastgoed in België ontbreken, gaan specialisten meestal uit van de volgende percentages:

Gewoon appartement: Huurrendement van 4 procent bruto of 3 procent netto. Het voordeel van zo'n verhuurappartement is dat een syndicus voor de mede-eigendom alle werken en het onderhoud van het gebouw beheert. Nadeel is dat u die syndicus ook moet betalen en dat alle beslissingen samen met de andere mede-eigenaars moeten worden genomen.

Opbrengsteigendom: In principe geniet de eigenaar bij de aankoop schaalvoordelen. Daardoor kan het brutorendement oplopen tot 5 of 6 procent. In Waalse steden zoals Charleroi en Luik pakken sommigen zelfs uit met brutorendementen tussen 10 en 12 procent, al is daar wel enige voorzichtigheid geboden: vaak gaat het om panden in sociaal achtergestelde wijken.

Huis op platteland: De succesvolle websites voor kortetermijnverhuur (Airbnb, booking.com enzovoort) hebben heel wat mensen die nog twijfelden over de aankoop van een tweede verblijf over de streep getrokken. Soms kunnen rendementen tot 15 procent behaald worden. Maar zo'n pand moet ook grondig beheerd worden (reserveringen bijhouden, onthaal verzorgen, schoonmaken enzovoort), waardoor vergelijken nagenoeg onmogelijk is.

Volgens een interne presentatie van de makelaardijketen Trevi bedragen de nettohuurrendementen van haar onroerende goederen (vooral appartementen) gemiddeld 3,1 procent in een 'goede buurt', 3,6 procent in 'wijken met een sterk potentieel' en 2,8 procent in 'wijken waar de prijzen al (te) hoog zijn'. Voor nieuwbouw - dat vanzelfsprekend duurder in aankoop is maar in principe minder snel hersteld moet worden - dalen die percentages tot respectievelijk 2,8 procent, 3,3 procent en 2,5 procent.

2. Realiseer mooie meerwaarden
Naast de huurinkomsten kunt u in principe ook hopen op een meerwaarde (zelfs al dalen de prijzen weleens, zoals eind jaren zeventig, toen als gevolg van de extreem hoge rentevoeten, of zoals in 2009). In ieder geval bedroeg de voorbije 30 jaar de gerealiseerde meerwaarde gemiddeld 4,5 procent per jaar. Dat is vooral te danken aan de verdubbeling van de vastgoedprijzen sinds 2000.

Slechts weinig specialisten verwachten de eerstvolgende jaren nog zo'n drastische prijsstijgingen. Toch gaat Trevi uit van een gemiddelde stijging met 3 tot 3,5 procent per jaar voor de komende 10 jaar. Tenzij de markt zou worden verstoord door een sterke rentestijging, nieuwe fiscale druk of een zware economische crisis is een gecumuleerd nettorendement van 6 tot 6,5 procent (namelijk 3 procent rendement en 3 tot 3,5 procent meerwaarde) per jaar dus haalbaar.

Bereken het zelf
Bereken uw huurrendement met deze tool U verhuurt een woning en ontvangt in ruil daarvoor huur. Maar weet u wel hoeveel die belegging zal opbrengen?

Maar dat zijn gemiddelden. De ene beleggingsstrategie is de andere niet. 'Ik heb onlangs drie panden verkocht die eigendom waren van een investeerder met een atypisch profiel. Hij kocht ze in de jaren zeventig en tachtig en besliste om zich uitsluitend te richten op huurders tegen wie een goede huisvader liever 'neen' zegt. De enige werken die hij de voorbije 35 jaar liet uitvoeren, was het conform maken van de elektriciteit. Wel, ik kan u zeggen dat hij een fenomenaal rendement van minstens 8 procent per jaar behaalde. En dat zonder huurleegstand', vertelt Charles Brocorens, die bij Trevi gespecialiseerd is in opbrengsteigendommen. 'Veel investeerders kopen alleen panden waarin ze zelf zouden willen wonen. Maar dat is zelden de rendabelste strategie.'

3. Maak gebruik van het hefboomeffect van de goedkope hypothecaire kredieten
Huurrendementen schommelen dus. Duidelijk is wel dat het grootste voordeel van vastgoed, naast de relatieve stabiliteit en de prijsstijgingen, waarschijnlijk in het hefboomeffect dat de hypothecaire kredieten genereren. De Belgische fiscus biedt, naast de woonbonus voor de eigen woning, de mogelijkheid de intresten van een lening af te trekken van de extra belastingen die u moet betalen als u een vastgoedbelegging bezit (kadastraal inkomen). En die aftrek is onbeperkt...

Voorbeeld
Wie? Patrick en zijn vrouw kopen in Gent een nieuw appartement van 200.000 euro.

Situatie 1: Voor de aankoop gebruiken ze uitsluitend eigen middelen.
Stel dat het kostenpercentage 20 procent bedraagt. Uitgaande van een jaarlijkse meerwaarde van 3,5 procent gedurende 15 jaar kunnen ze hun woning later verkopen voor 335.070 euro. De meerwaarde op het geïnvesteerde kapitaal bedraagt 40 procent.

Dan blijft de verkoopwaarde na 15 jaar nog altijd 335.070 euro. Maar de meerwaarde op het geïnvesteerde kapitaal verhoogt daardoor wel tot 204 procent. Bovendien krijgen ze een belastingvermindering en beschikken ze over 130.000 euro die ze aan iets anders kunnen besteden. Een kanttekening is wel dat in deze situatie de huuropbrengsten voor een groot deel worden opgesoupeerd door de maandelijkse leningslast.

Maar dat is niet alles. Meestal, en zeker in het huidige lagerenteklimaat, verkiezen kopers een vaste rente. Maar de Belgische wetgeving laat verhuurders ook toe de huurprijs jaarlijks te indexeren. De kosten blijven dus vast, terwijl de inkomsten bij inflatie stijgen. Vandaag bedraagt de inflatie slechts 1 procent, maar eind 2011 was dat nog 3,5 procent. Daardoor verlicht de financieringslast van uw investering gradueel en kunt u op een bepaald ogenblik zelfs winst nemen terwijl u uw schuld blijft terugbetalen.

4. Denk aan minder voor de hand liggende vastgoedcategorieën
Voor ambitieuze eigenaars zijn er tal van opties om het rendement een extra boost te geven: gemeubelde verhuur, studentenkamers, panden die gerenoveerd moeten worden, verhuur op korte termijn, vakantiewoningen, medehuur of lijfrente: het zijn stuk voor stuk methodes waardoor u uw huurinkomsten kunt opdrijven. Het eerste en belangrijkste wat u telkens te doen staat: onderhandel over een goede aankoopprijs.

Verwar brutorendement niet met nettorendement
U verhuurt een woning en ontvangt in ruil daarvoor huur. Maar weet u wel hoeveel die belegging zal opbrengen?

Brutorendement
Het brutorendement is de jaarlijkse bruto financiële opbrengst in vergelijking met uw investering. Dat wil zeggen: de som van alle huuropbrengsten per jaar, gedeeld door het aankoopbedrag, vermeerderd met de kosten (registratie- en notariskosten enzovoort: reken gemiddeld op circa 15 procent in totaal, zonder belastingaftrek), vermenigvuldigd met honderd om van die breuk een percentage te maken.

Eén ding is duidelijk: dat rendement zult u nooit in uw portefeuille terugvinden. Maar met die berekening kunt u wel gemakkelijk twee investeringsmogelijkheden met elkaar vergelijken.

Het is ook die verhouding die vastgoedkantoren hanteren en die u soms - zeker als ze hoog is - terugvindt in de vastgoedzoekertjes. Als de aankoopkosten inbegrepen zijn, spreekt men van een rendement 'vrij op naam'.

Dat brutorendement is afhankelijk van tal van factoren, zoals de staat van het goed (het pand is goedkoop maar er zijn wel aanpassingswerken nodig), de stedenbouwkundige conformiteit (een niet conform pand brengt meestal meer op, maar moet nog geregulariseerd worden, wat extra kosten en onzekerheid met zich meebrengt), de stabiliteit van de huurders (bemeubelde woningen zijn lucratiever, maar meubels raken sneller beschadigd en er is meer huurleegstand), de polyvalentie van het pand (hoe talrijker de mogelijke bestemmingen, hoe sneller het pand potentiële huurders zal aantrekken) of nog de kwaliteit van de vraag (een luxeappartement geeft slechts een luxerendement... als u er een huurder voor vindt).

Nettorendement
Het nettorendement is wat de belegger effectief overhoudt. Dat wil zeggen het brutorendement 'vrij op naam', na aftrek van de onroerende voorheffing, de lasten voor rekening van de eigenaar (herstellingen, werken...), de verzekeringen en last but not least de huurleegstand: specialisten schatten die op gemiddeld 1/36ste voor een kwalitatief pand, of één maand om de drie jaar.

Bereken zelf het nettorendement van uw huurwoning op www.netto.be/huurrendement.

Bron:
Netto