Het ene vakantiehuis in Spanje is het andere niet

U bent de sneeuw in april beu. En u wilt een tweede verblijf in de zon. Liefst niet te duur. Waarschijnlijk zal Spanje en zijn geteisterde vastgoedmarkt u dan aantrekken. Maar wees voorzichtig. De buitenkansjes vallen niet uit de lucht. En ook van huuropbrengsten bent u niet zeker. 

Hoewel de vastgoedprijzen in Spanje blijven dalen, kunt u toch niet meer rekenen op superkoopjes zoals die drie jaar geleden nog mogelijk waren. 

Laten we eventjes dromen. U beschikt over 150.000 euro. U hebt genoeg van die regenachtige zomers. Elk jaar huurt u tijdens de vakantie een huisje in Spanje, een land waar u erg van houdt. Als u zou kunnen, zou u er vaker vertoeven. U droomt er al van om er te overwinteren als u met pensioen bent. Misschien zou u zelfs geld kunnen verdienen door uw tweede verblijf te verhuren op de momenten dat u er zelf niet bent. U ziet het al voor zich: Spanje, met zijn zon, paella's, stranden en uitmuntende ham. Alle clichés passeren de revue. Net als de superkoopjes die u er kunt doen op de vastgoedmarkt. Hebt u nog niet gehoord dat u in Spanje 'voor 150.000 euro een huis kunt kopen met acht kamers, een park vol bomen en zicht op zee in een superchique buurt'? Gelooft u dat zelf?

Een beetje twijfel is zeker op zijn plaats. Want in Spanje tiert ook de vastgoedzwendel welig. Het wordt bovendien minder gemakkelijk om goede zaakjes te doen, want anderen, die sneller waren dan u, hebben de mooiste hapjes al voor uw neus weggekaapt. En als u hoopt op een heropflakkering van de vastgoedmarkt om een mooie meerwaarde op te strijken, zie dan dat u veel geduld hebt. De groei is niet voor morgen. In de nabije toekomst lijken de prijzen nog te zullen dalen.

Moet u uw Spaanse droom dan maar opbergen? Als het u eerder gaat om een 'plezieraankoop' dan om een echte investering: helemaal niet. De Spaanse vastgoedmarkt is met 35 procent gedaald sinds 2007, er zijn dus zonder twijfel koopjes te doen. Maar voor u uw zoektocht aanvangt, moet u weten dat de parels zeldzamer zijn dan gedacht en dat de vastgoedmarkt nog niet aan de bodem zit (volgens ING zou ze dit jaar nog 8 procent kunnen dalen). Wat de huuropbrengst betreft, moet u in uw achterhoofd houden dat de verhuur van uw goed in Spanje wellicht niet meer zal opbrengen dan wat u in België zou kunnen krijgen.

Alicante, nummer één
De Spaanse vastgoedmarkt is bijzonder heterogeen, legt Jean-Christophe Dumont uit. Deze Belgische vastgoedmakelaar van Ibercasa is gespecialiseerd in tweede verblijven in Spanje. 'Er bestaan heel verschillende markten. Het klopt dat u voor 150.000 euro een villa met drie slaapkamers en een zwembad kunt krijgen in Alicante, maar dat is evengoed de prijs van een 50 m²-appartement in Barcelona', zegt hij.

De provincie Alicante en Andalusië, met name de omgeving van Malaga, zijn het sterkst getroffen door de crisis. Bij gebrek aan financiering hebben de promotoren er verschillende werven moeten stopzetten. De vastgoedprijzen zijn er 40, zelfs 50 procent gedaald sinds het begin van de crisis.

Het Belgische agentschap CapSud biedt zijn klanten eigendommen aan in nieuwbouwprojecten tussen Alicante en Murcia. Dat gebeurt in samenwerking met een betrouwbare lokale promotor die een veeleisend lastenboek respecteert. 'Dat was de jongste jaren niet altijd het geval', stelt Dominique Binet, verantwoordelijke voor het project. Doordat de bouwgrond er weinig kost, liggen de prijzen relatief laag : er zijn al appartementen vanaf 90.000 euro.

Jean-Christophe Dumont van zijn kant jaagt op koopjes bij de beslagleggingen door de banken, maar ook bij particulieren. 'Ik raad mijn klanten af om nieuwbouw te kopen, niet alleen door de hogere prijs, maar ook uit vrees voor de financiële gezondheid van de promotor', legt hij uit.

Onverkoopbare panden
U kunt dus nog steeds profiteren van de crisis op de Spaanse vastgoedmarkt, maar het is vandaag wel minder gemakkelijk om koopjes te doen dan drie jaar geleden. 'Er is tegenwoordig zoveel vraag dat u snel moet zijn en vaak meer geld op tafel moet leggen om het goed binnen te halen', stelt Jean-Christophe Dumont vast. 'Bovendien zijn het de minst interessante panden die nog overblijven', waarschuwt hij.

De Spaanse vastgoedmarkt, volledig uit zijn voegen gerukt door de bouwuitspattingen in de jaren 2000, zal volgens hem vijf jaar nodig hebben om gezuiverd te worden van zijn onverkoopbare panden.

Xavier (een schuilnaam) is nu eigenaar van een appartement in Alicante. 'Wat de prijzen betreft, vind je zowel interessante als minder interessante zaken', herinnert hij zich. 'Je kunt koopjes doen, maar je mag geen wonderen verwachten. Zelf hebben we veel bezocht en veel ontgoochelingen gekend.'

Opgepast voor zwendel
Als u ervoor kiest om niet via een Belgische vastgoedmakelaar te werken, weet dan dat u niet veilig bent voor oplichting. Belgische kopers hebben al heel wat meegemaakt: een zwembad gebouwd op de grond van de buur, een schuldenerfenis van de vorige eigenaar, een illegaal gebouwd goed, enz. Temeer omdat het beroep van vastgoedmakelaar in Spanje niet wettelijk geregeld is.

Daarom is het veiliger om een gespecialiseerd advocaat in de arm te nemen om onaangename verrassingen te vermijden. Vooral ook omdat in Spanje de notaris het goed niet onderzoekt zoals dat in België gebeurt. Hij gaat bijvoorbeeld niet na of er een hypotheek op het pand ligt en of de eigenaar belastingschulden heeft.

Een echt financieel product?
Als u de aankoop van een appartement in Spanje overweegt om het op jaarbasis te verhuren via huurcontracten op lange termijn, zou u wel eens van een kale markt thuis kunnen komen. De Spaanse wet beschermt huurders immers veel sterker dan verhuurders.

Als u uw tweede verblijf zo goed mogelijk wilt laten renderen, is de beste optie het het grootste deel van het jaar beschikbaar te stellen voor de verhuur. Zo stelt het vastgoedkantoor NewConcept Immobiliere zijn kanten voor een leasingovereenkomst af te sluiten.

De koper strijkt drie jaar lang een brutorendement op van 5 procent (3,75% netto) en kan maar drie weken per jaar beschikken over zijn goed in Spanje. De rest van de tijd verhuurt de promotor het. De huuropbrengst ligt dus niet hoger dan in België, maar dit systeem is heel eenvoudig en u bent ook zeker van uw geld.

Als u uw goed zelf probeert te verhuren, weet dan dat u uw huuropbrengsten moet aangeven aan de Spaanse fiscus (zie kader hiernaast) en dat Spanje die aan 25 procent belast.

Als u tot slot van plan bent uw vastgoed na een paar jaar te verkopen en daarbij een meerwaarde hoopt te realiseren, vergeet dan niet dat Spanje de meerwaarde op vastgoed belast volgens een degressieve regel in functie van het aantal jaren dat u het pand in uw bezit hebt gehad.

EEN LENING KRIJGEN
Laten we duidelijk zijn: om uw tweede verblijf te financieren, heeft u maar best een mooi startkapitaal (ideaal gezien de helft van de waarde van het goed). Banken zijn al heel veeleisend als het gaat om een lening voor een hoofdverblijf in België, maar voor een tweede verblijf in Spanje zijn ze echt onverzettelijk !

Belgische of Spaanse bank?
Het probleem van de Belgische banken is dat ze geen hypotheek kunnen nemen op een goed in Spanje. Of niet willen, omdat dat om juridische redenen erg ingewikkeld is. Om een lening te kunnen krijgen, zult u dus een pand dat zich in België bevindt in hypotheek moeten zetten. Dat lukt alleen als u over een goed beschikt dat vrij is van hypotheek, en dus volledig afbetaald.

Om dat probleem te omzeilen, kunt u zich richten tot een Spaanse bank, die een hypotheek zal nemen op uw tweede verblijf in Spanje. Het probleem van de Spaanse bank is dat die u niet kent. Ze zal minder gemakkelijk toegang hebben tot informatie over u en zal uw financiële toestand niet zo goed kunnen controleren vooraleer u een krediet toe te kennen.

In beide gevallen is het dus een stuk gemakkelijker om een lening te krijgen als u beschikt over een aanzienlijk startkapitaal. Dat is immers het enige argument waarmee u uw bankier kunt vermurwen.

VERGEET DE BELASTINGEN NIET
Als u het Spaanse vastgoedavontuur aangaat, vergeet dan de fiscale aspecten niet.

Net als in België zult u meteen bij de aankoop van uw vastgoed belast worden. Reken iets minder dan 13 procent van de aankoopprijs voor de notariskosten, de registratierechten (of btw van 10% bij een nieuwbouw) en het zegelrecht.

Uw tweede verblijf in Spanje kan ook uw belastingen in België beïnvloeden. Als u uw goed verhuurt, moet u de huurinkomsten aangeven en daardoor kunt u in een hogere belastingschijf terechtkomen.

Maar daar stopt het niet. U bent ook belastingplichtig in Spanje. Als uw goed verhuurd is, roomt de Spaanse fiscus 24,75 procent van uw nettohuuropbrengsten af. Als u het niet verhuurt, bedraagt de belasting 24,75 procent van een fictieve huurinkomst, geraamd op 2 procent van het kadastraal inkomen (1,1% als het KI na 1994 bepaald is).

Een kleine troost: Spanje en België hebben een overeenkomst getekend om dubbele belasting te vermijden.

Bron:
https://www.tijd.be/r/t/1/id/9329172