Hoe wordt uw huurinkomen belast?

Het voorstel om huurinkomsten zwaarder te belasten is een van de mogelijke denksporen om tegemoet te komen aan de verzuchtingen van de EU. Europa vindt dat Belgen worden gedemotiveerd om in buiten- lands vastgoed te investeren en dat is in strijd met het vrij verkeer van kapitaal.

België belast het huurinkomen op basis van het kadastraal inkomen van de woning. Dat is een schatting van de huurinkomsten gedurende één jaar, maar - zelfs mits indexatie - compleet achterhaald. Want de recentste schatting is gebaseerd op de huurprijzen van 1975. In het buitenland worden de eigenaars vaak zwaarder belast, want daar taxeert de fiscus regelmatig de werkelijke huurinkomsten.

Hoe dan ook, Magnette gaat met zijn stelling dat woningverhuurders alleen onroerende voorheffing betalen te kort door de bocht. Want een particulier die in ons land een huis of een appartement verhuurt, betaalt meer dan dat. Hij wordt dubbel belast: niet alleen via de onroerende voorheffing, maar ook via de personenbelasting. ‘Bovendien worden bepaalde verhuurders via de personenbelasting nu al belast op het werkelijke huurinkomen’, zegt advocaat Geert De Neef (Lydian). Alles hangt af van de vraag hoe de huurder de woning benut.

De Confederatie van Immoberoepen meldde vorige week dat de private huurmarkt in Vlaanderen trouwens voor 95 procent steunt op particulieren die slechts één appartement of één huis verhuren. De verhuurders over wie Magnette het heeft, zijn dus uitzonderingen.

 Als de huurder een particulier is die de woning alleen voor privédoeleinden gebruikt, wordt de verhuurder belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). De eigenaar moet op zijn aanslagbiljet alleen het niet-geïndexeerde KI vermelden. Dat vindt hij terug op het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing.

Dat KI wordt geïndexeerd. ‘De coëfficiënt voor inkomstenjaar 2013, aanslagjaar 2014, was 1,6813’, zegt De Neef. De eigenaar wordt belast op dat geïndexeerde KI verhoogd met 40 procent.

Maar opgelet! Dat bedrag wordt bij uw andere inkomsten gevoegd. Uw huurinkomen is onderhevig aan het progressieve tarief in de personenbelasting dat kan oplopen tot 50 procent, nog te vermeerderen met de gemeentebelasting. ‘De eigenaar kan de belastingdruk verlichten als hij een lening aanging om het verhuurde goed aan te kopen’, zegt De Neef. ‘Dan kan hij de betaalde intresten aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten.’

Andere onkosten dan de financieringskosten kan de particuliere eigenaar van een verhuurde woning niet in rekening brengen. De fiscus houdt dus geen rekening met kosten voor renovatiewerken of energiebesparende investeringen. Vervangt u het dak, plaatst u dubbele beglazing of een nieuwe boiler, dan kunnen die kosten de belastingen niet drukken.

Aan de belastbare grondslag - het geïndexeerde KI vermeerderd met 40 procent - valt ook niet te tornen als de woning een aantal maanden leegstaat. Is de woning niet verhuurd, dan wordt ze evengoed belast.

‘Die factor is niet te onderschatten’, zegt Hermans. ‘Verhuurders worden almaar vaker geconfronteerd met huurschade en huurachterstallen. Daardoor worden steeds meer huurovereenkomsten ontbonden en huurders uit het huis gezet.’ Een rondvraag van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten leert dat er in 2009 in Vlaanderen 12.108 uithuiszettingen dreigden. In 2012 was dat 13.571, een stijging met 12 procent. Voor de fiscus maken alle kosten die daarmee gepaard gaan geen verschil.

 In dat geval moet de particuliere verhuurder in zijn belastingaangifte alle inkomsten aangeven die hij van de huurder ontvangt. ‘Die brutohuur omvat niet alleen de huur, maar ook bijvoorbeeld de bijdrage van de huurder in de onderhoudskosten of in de algemene onkosten’, zegt Wouter Neven, managing partner van Lydian. ‘De verhuurder wordt ook op het werkelijke huurinkomen belast als de huurder een vennootschap is zoals een advocatenkantoor, een vzw of een patrimoniumvennootschap.’

De fiscus zal de eigenaar niet belasten op de brutohuur, maar op het netto onroerend inkomen. Dat is de brutohuur verminderd met een forfaitaire aftrek van 40 procent. Dat forfait mag echter nooit hoger zijn dan twee derde van het geïndexeerde KI, vermenigvuldigd met een coëfficiënt die is vastgelegd op basis van de evolutie van de handelshuren. Voor het aanslagjaar 2014 (inkomsten 2013) bedroeg de herwaarderings- coëfficiënt 4,19.

Het bedrag van de forfaitaire aftrek mag echter niet hoger zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde KI, vermenigvuldigd met 4,19. Als het KI 1.500 euro is, dan mag het forfait niet boven ( 1.500 euro x 2/3 x 4,19 = ) 4.190 euro uitstijgen.

U zult dus niet belast worden op een netto onroerend inkomen van 14.400 euro, maar wel op (24.000 euro 4.190 euro = ) 19.810 euro.

Ook in dit geval kan de eigenaar de intresten voor een hypothecaire lening die hij nog heeft lopen, aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten, dus van 19.810 euro.

‘Ook als de huurder de woning maar gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt, wordt de eigenaar in principe belast op basis van de werkelijke huurprijs’, vervolgt De Neef. ‘Hij kan dat verhelpen door de huurovereenkomst te laten registreren en daarin duidelijk uiteen te zetten welk gedeelte wordt gebruikt voor privédoeleinden en welk gedeelte voor de uitoefening van het beroep en hoe de huurprijs over die delen is verdeeld. Dan zal de eigenaar voor het deel privégebruik belast worden op basis van het geïndexeerde KI vermeerderd met 40 procent, en voor het beroepsgedeelte op basis van de werkelijke huurinkomsten.’

 De manier waarop u belast wordt, is totaal anders als u dat doet via een vennootschap. Dan zullen alle huurinkomsten belast worden tegen het tarief in de vennootschapsbelasting (maximaal 34 procent). Het maakt dan ook geen verschil of u verhuurt aan een persoon die de eigendom gebruikt voor bewoning of voor beroepsdoeleinden.

Het voordeel is dat een vennootschap wel alle beroepskosten in rekening mag brengen. ‘Daaronder dus ook alle financierings- en afschrijvingskosten’, zegt De Neef. ‘Dat scheelt een slok op de borrel. Want voor residentieel vastgoed kan je in principe elk jaar 3 procent van de aanschaffingswaarde fiscaal afschrijven. Voor bedrijfsmatig vastgoed (kantoren enzovoort…) kan dat oplopen tot 5 procent. Als je die afschrijvingskosten bij de financieringskosten voegt, zit je per jaar aan een aftrekbaar saldo van 6 tot 7 procent.’

Bovendien geniet een vennootschap nog een aantal andere fiscale aftrekken die een particuliere eigenaar niet geniet, zoals de notionele intrestaftrek. ‘Daardoor kan je in vergelijking met particuliere verhuurders aantrekkelijke rendementen op je vastgoed realiseren vooraleer je aan een effectieve belasting toekomt’, merkt De Neef op. ‘Dat is mooi meegenomen.’

Verkoop verhuurde woning kan u meerwaardebelasting kosten

Bent u een particulier en verkoopt u de verhuurde woning binnen vijf jaar na de aankoop, dan bent u een meerwaardebelasting verschuldigd van 16,5 procent op de meerwaarde of op het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs.

U kunt dan wel een rist kosten in rekening brengen. Zo mag u de aankoopprijs verhogen met de aankoopkosten of met een forfaitair kostenpercentage van 25 procent. Die verhoogde aankoopprijs mag ook verhoogd worden met 5 procent per volledig jaar tussen de aankoop en verkoopdatum. Voorts mag u de werken uitgevoerd door een geregistreerd aannemer bij de aankoopprijs voegen.

Is een vennootschap de eigenaar van het verhuurde gebouw, dan is ze altijd een meerwaardebelasting verschuldigd op de gerealiseerde meerwaarde (in dit geval de verkoopprijs min de fiscale waarde van het vastgoed in de boekhouding van de verkopende vennootschap), en dat tegen het belastingtarief van 34 procent. ‘Maar als de vennootschap de volledige verkoopprijs dan binnen drie of vijf jaar herbelegt in bijvoorbeeld een ander kantoorgebouw, dan kan ze die meerwaardebelasting spreiden over de hele afschrijvingsduur van dat nieuwe kantoorgebouw’, merkt advocaat Geert De Neef op.

‘Ook een particuliere vastgoedpromotor die beroepsmatig handelt, kan van die gespreide belastingheffing gebruikmaken’, zegt De Neef. ‘Alle andere particuliere verhuurders hebben die mogelijkheid niet. Zij moeten de volledige meerwaardebelasting in één keer betalen.’