Investeer doordacht in seniorenflats

U kunt geen krant of magazine openslaan zonder te stuiten op een advertentie voor een seniorenflat. Dat is een appartement waar u op uw oude dag nog zelfstandig kunt wonen, maar met aangepaste voorzieningen waar u gebruik van kunt maken als u dat wenst. Denk aan warme maaltijden, aangepaste badkamers, in-house zorgverlening of activiteiten in gemeenschappelijke ruimten.

Tot 2012 bepaalde de Vlaamse overheid hoeveel serviceflats maximaal per gemeente en per regio gebouwd mochten worden. Omdat het aanbod ondermaats bleef, veranderde de overheid het geweer van schouder. Sinds begin 2013 staat er geen rem meer op de bouw van woningen voor senioren.

Volgens Vlaams minister van Welzijn en Gezondheid Jo Vandeurzen (CD&V) zijn er in Vlaanderen nu 19.736 ‘erkende’ assistentiewoningen, dat zijn serviceflats die voldoen aan de kwaliteitsvoorwaarden die de Vlaamse overheid oplegt. Daarnaast zijn er 645 assistentiewoningen bij de Vlaamse overheid aangemeld. In tegenstelling tot de erkende assistentiewoningen worden de ‘aangemelde’ projecten niet systematisch aan controles onderworpen, alleen als er ernstige klachten opduiken.

Wildgroei
Sommige ontwikkelaars beweren dat het huidige aanbod niet voldoet om aan alle toekomstige senioren onderdak te bieden. ‘Tegen 2020 is er een tekort van 17.000 seniorenflats’, beweert Senior Invest op zijn website.

Betere risicospreiding
Wil u het risico te spreiden en uw vingers niet verbranden aan één project, dan bieden openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) zoals het beursgenoteerde Care Property Invest (het vroegere Serviceflats Invest) een uitweg.

Care Property Invest heeft 77 groepen van assistentiewoningen in portefeuille. Die zijn allemaal erkend door de Vlaamse overheid. ‘In het merendeel van onze projecten ligt het risico op leegstand bij de uitbater van de gebouwen. We kunnen onze aandeelhouders daarom een gewaarborgd en stabiel rendement op hun investering bieden’, zegt investeringsverantwoordelijke Valerie Jonkers. Aandeelhouders in Care Property Invest konden de jongste vijf jaar rekenen op een nettojaarrendement (beurskoers en dividendrendement) van 10,5 procent. Bij sectorgenoot Aedifica was dat 13,7 procent.

Aandeelhouder worden van een GVV is niet risicoloos. Ook daar staat of valt uw investering met de kwaliteit van de exploitant van de gebouwen. Daarom benadrukken deze vennootschappen dat ze streng toezien op de selectie van de uitbaters of erfpachtnemers.

Andere projectontwikkelaars spreken van ‘nijpende tekorten’. Ook zij suggereren dus dat de vraag groot is en groot zal blijven. Maar volgens Patrick Kerkhofs, consultant bij Probis, een adviesbureau gespecialiseerd in de zorgsector, is dat geen uitgemaakte zaak. ‘Er bestaan geen betrouwbare statistieken en nu al is er sprake van een wildgroei. Want naast de erkende en de aangemelde assistentiewoningen zijn er allerhande woonprojecten voor 65-plussers die niet door de Vlaamse overheid worden gecontroleerd. Die projecten komen op de markt onder de noemer seniorenflat, kangoeroewoning, bejaardenwoning, serviceflat, residentie voor senioren, enzovoort. En iedereen biedt zulke formules aan: huisvestingsmaatschappijen, projectontwikkelaars, ouderenvoorzieningen, thuiszorgorganisaties, particulieren, noem maar op.’

Ria Vandenreyt, communicatieverantwoordelijke van het Agentschap Zorg & Gezondheid erkent dat de Vlaamse overheid geen zicht heeft op mogelijke tekorten of overschotten. ‘De markt werd pas begin 2013 vrijgelaten. De gevolgen worden nu pas zichtbaar. Er komt een werkgroep om de situatie te evalueren en om eventuele problemen in kaart te brengen.’ Volgens Ellen Coopman, de woordvoerster van minister Vandeurzen, verschilt de situatie van regio tot regio. ‘Maar men kan echt niet meer spreken van nijpende tekorten.’

Kerkhofs wil niet spreken van ‘een heuse oververhitting’, maar hij stelt vast dat er ‘in sommige, vooral landelijke gebieden weinig vraag is naar de projecten die ontwikkelaars er aanbieden’.

De adviesverlener wijst ook op een belangrijke maatschappelijk evolutie. ‘Nogal wat oudere mensen willen het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning blijven wonen. Als ze dan wonen in een streek waar de thuiszorg degelijk is uitgebouwd, doen ze de stap naar een assistentiewoning niet.’

Aandachtspunten
Wenst u dus in een serviceflat te investeren, probeer dan te achterhalen of er wel degelijk voldoende vraag is in die regio. Informeer bij de initiatiefnemer of er een onafhankelijke behoeftestudie is opgemaakt. Zo beperkt u het risico dat u investeert in een project dat af te rekenen krijgt met leegstand. Erkende assistentiewoningen worden regelmatig door de Vlaamse overheid gecontroleerd. In een erkend project moet de dienstverlening aan bepaalde standaarden voldoen. De uitbater mag de bezoekuren voor de bewoners niet aan banden leggen. De bewoners moeten elke dag kunnen rekenen op een warme maaltijd. De uitbater moet voorzien in crisiszorg voor noodsituaties. Er moet een permanentie zijn voor noodoproepen, enzovoort.

Greep uit het ruime aanbod
- Erkende serviceflats IUVO in Alsemberg.
Prijs voor een assistentiewoning van 49 m2: 175.000 euro (excl. 12% btw en registratierechten). Voor een flat met een oppervlakte van 68 m2: 224.000 euro.

Erkende assistentiewoningen moeten ook aan hele reeks bouwtechnische voorwaarden voldoen. Zo moet de netto-oppervlakte van de leefruimte, de keuken, de slaapruimte en de badkamer minstens 40 vierkante meter bedragen, moet er aangepaste zonnewering zijn en moeten er in alle badkamers en toiletten handgrepen en leuningen zijn aangebracht.

Kiest u voor een niet-erkend project, dan kan het nuttig zijn de Vlaamse erkenningsvoorwaarden te overlopen, al was het maar bij wijze van handleiding. Zo kunt u verhinderen dat u terechtkomt in een al te benepen flatje, in een appartement dat nauwelijks toegankelijk is voor rolstoelgebruikers of waar een behoorlijk oproepsysteem ontbreekt.

Daarmee zijn lang niet alle klippen omzeild. Het is essentieel na te gaan wie de uitbater is en of die goede referenties kan voorleggen. Volgens Philippe Janssens van het studiebureau Stadim staat of valt uw investering met de kwaliteit van de uitbater. ‘Bij dit soort investeringen legt de particuliere belegger zijn lot volledig in handen van de exploitant. Ook als het fout loopt en de uitbater zijn strategie moet bijsturen. In feite heeft de individuele belegger dan niets in de pap te brokken. Als die bijsturingen zich opdringen, moeten alle andere mede-eigenaars akkoord gaan. Je hebt geen controle. Daarom adviseer ik om niet in zulke projecten te investeren’, klinkt het resoluut.

Als u zich daardoor niet laat afschrikken en toch op het punt staat in een assistentiewoning te investeren, weet dan dat beleggen in een erkend project ook fiscale voordelen met zich brengt. Zo is de koper geen 21 maar slechts 12 procent btw verschuldigd op de nieuwbouw. De eigenaar van een erkende assistentiewoning moet ook geen onroerende voorheffing betalen als hij zijn flat ter beschikking stelt van een erkende uitbater om te verhuren.

Woonrecht
Investeren in assistentiewoningen kan op diverse manieren. U kunt een welbepaalde flat in het project kopen. U wordt dan eigenaar van de private delen en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, precies zoals bij de aankoop van een flat in een appartementsgebouw.

Soms krijgt u, in ruil voor uw investering, alleen een woonrecht. U koopt dan geen specifieke seniorenflat, maar een financieel product zoals een aandeel van 1/30 in het volledige complex. Koopt u een aandeel, dan kunt u vaak geen specifieke serviceflat in het complex claimen. Wenst u zelf een seniorenflat te betrekken, dan moet u zich tevredenstellen met de wooneenheid die op dat ogenblik toevallig vrijkomt.

5%
Rendementen boven 5 procent zijn onrealistisch volgens Patrick Kerkhofs, adviseur in de zorgsector.

Ontwikkelaars en overheden schrijven ook al eens obligatieleningen uit. Het bedrag dat de particuliere belegger dan uitleent, benadert de waarde van een serviceflat. Ook dan krijgt de belegger een woonrecht en een al dan niet gewaarborgd rendement op zijn inleg. Na het verstrijken van een bepaalde periode, bijvoorbeeld dertig jaar, krijgt de particulier het nominale bedrag van zijn inleg terug. Of dat is toch de bedoeling. ‘Want bij nadere analyse blijkt de kapitaalgarantie af te hangen van een onderliggende beleggingsportefeuille. Bij private ontwikkelaars biedt die vaak geen echte waarborg. Bij uitgifte door overheden, zoals lokale OCMW’s, is die kapitaalgarantie er wel’, stelt Kerkhofs.

De keuze tussen de aankoop van vastgoed of de aankoop van een financieel product met een daaraan gekoppeld woonrecht heeft belangrijke gevolgen. Koopt u vastgoed, dan zijn er registratierechten (op de grond) en btw (op het gebouw) verschuldigd. Die kosten hebt u niet bij de aankoop van een financieel product. Maar die laatste keuze kan tot gevolg hebben dat het woonrecht, bij uw overlijden, vervalt en niet overgaat op uw erfgenamen. Bent u de eigenaar van een assistentiewoning, dan valt die flat in uw nalatenschap en kunnen de erfgenamen de flat verkopen, voort verhuren of eventueel zelf betrekken.

Volgens Kerkhofs zijn de prijzen voor een volle eigendom vergelijkbaar en zelfs hoger dan die voor klassieke appartementen. ‘De meerprijs ligt vooral in het feit dat er meer collectieve delen in de eigendomstitel zijn opgenomen.’ Denk bijvoorbeeld aan een ontmoetingsruimte, een gemeenschappelijke eetzaal of een lokaal voor de permanentie. Maar ook voor de prijsbepaling speelt de locatie een belangrijke rol. ‘Door oververhitting van de markt zien we her en der al leegstand, waardoor prijzen op minder goede locaties een dalende trend kennen.’

Rendement
Sommige vastgoedontwikkelaars spiegelen nettorendementen voor van 8 procent per jaar. In de kleine lettertjes volgt dan wel een disclaimer, namelijk dat de ontwikkelaar niet aansprakelijk kan worden gesteld als het vooropgestelde rendement niet wordt gehaald.

Volgens Kerkhofs zijn actuele rendemeen van meer dan 5 procent ‘onrealistisch’. Hij maakt een eenvoudige rekensom. ‘Veronderstel dat u voor een modale serviceflat 200.000 euro neertelt en dat die vervolgens wordt verhuurd. Als u dan een rendement van 8 procent wilt halen, dan moet de huurder minstens 1.333 euro per maand betalen voor de huur alleen. Daarbovenop komt de maandelijkse kostprijs voor de basisdiensten. Die mag u begroten op minstens 200 tot 300 euro per maand. U zult nauwelijks huurders vinden die elke maand tot 1.700 euro willen neertellen.’

In sommige advertenties zult u lezen dat alle flats al zijn verhuurd aan de uitbater zodat ‘er geen risico is op leegstand’. Toch is het volgens Kerkhofs eerder uitzonderlijk dat de flats allemaal verhuurd zijn aan de exploitant. ‘Rond de huurgarantie wordt vaak een rookgordijn opgetrokken. Sommige ontwikkelaars garanderen drie jaar huur. Maar die waarborg is dan vaak in de ‘hogere’ verkoopprijs ingecalculeerd. Even vaak beweren de aanbieders dat de huur is gewaarborgd, maar alleen om publicitaire redenen. Ze alluderen alleen op de vergrijzing waardoor de behoefte aan serviceflats groot is.’

Rendement is één ding. De vraag rijst ook of het pand zijn waarde wel zal behouden. ‘Vroeger steeg de waarde van vastgoed door de hoge inflatie en de lage rentevoeten bijna automatisch. Dat is nu hoogst onzeker’, waarschuwt Janssens.

Opzegtermijn
Tot slot de vraag tegen welke voorwaarden de belegger de flat zelf kan betrekken als hij de tijd rijp acht. Kan hij de huurder-bewoner van zijn flat zomaar buitenwerken? ‘In de erkende projecten is de opzegtermijn contractueel vastgelegd, maar bedraagt die minstens 60 dagen, wat veel korter is dan in de huurwetgeving’, zegt Kerkhofs. In de erkende projecten is het dan aan de exploitant om de huurder een alternatief te bieden.

Buiten de erkende projecten bestaan allerhande regelingen. ‘Voor sommige exploitanten is het woonrecht van de huurders ontzettend belangrijk en zelfs een ethische kwestie. Zij vinden het onverantwoord een oudere persoon het recht te ontnemen om nog langer in een flat te verblijven. Maar voor de projectontwikkelaars primeren de eigendomsrechten van de eigenaars. Als de projectontwikkelaar geen binding heeft met de toekomstige uitbater bestaat er een tegenstrijdig belang over het opeisen van het woonrecht van de eigenaar. Het is dan zaak voor de investeerder om na te gaan welke opzegtermijnen hij moet eerbiedigen.’

Ook daarover toont Janssens weinig enthousiasme. ‘Woonrecht opeisen nadat het flatje al 15 jaar door anderen is bewoond? Wie weet hoe het er dan zal uitzien? En wat als je ondertussen weduwnaar bent geworden en je enige kind ondertussen naar een andere streek is verhuisd? Zal je dan nog zo happig zijn om van dat woonrecht gebruik te maken?’

Bron:
Netto