Investeren in vastgoed? Maak uw huiswerk!

‘Op een spaarboek brengt het toch niets op, mijnheer.’ ‘En vastgoed behoudt altijd zijn waarde, hé mevrouw.’ ‘Aandelen, daar blijf ik af, hoor. Slecht voor mijn hart.’ ‘Mijn schoonvader verhuurt al jaren aan een wat ouder echtpaar, mooie aanvulling op zijn pensioen.’

Volgens de clichés had u allang al uw welverdiende spaarcenten in vastgoed moeten stoppen. Maar clichés zouden geen clichés zijn als er geen grond van waarheid in zat, plus een elementje overdrijving natuurlijk én gebrek aan nuance.

Ja, met een nettorendement van al was het maar 3 procent of met wat geluk 4 procent zit u beter dan met een spaarboek. Spectaculaire voorspellingen moet u echter met een ferme korrel zout nemen. Ja, het meeste vastgoed in ons land heeft op zijn minst zijn waarde behouden in de voorbije decennia, maar we steken onze hand niet in het vuur voor álle vastgoed in de komende decennia. Al blijft het risico op een felle waardedaling inderdaad beperkter dan bij individuele aandelen. Het risico op perikelen met een huurder, daarentegen, is niet irreëel.

1. Stop niet al uw geld in vastgoed
‘Het is nog altijd verstandig om te investeren in vastgoed als appeltje voor de dorst. Al moet je dan wel twee dingen in acht nemen’, zegt professor Erik Buyst, die verbonden is aan de economiefaculteit en het onderzoekscentrum Vives van de KU Leuven. ‘Principe één: spreid je beleggingen, stop niet al je eieren in de vastgoedmand. Die gouden regel geldt nog altijd.’

2. Weet dat ‘hét vastgoed’ niet bestaat
Behalve het spreidingsprincipe geldt er nog een andere regel voor wie wil investeren in vastgoed, vindt Buyst (KU Leuven): ‘Hét vastgoed bestaat niet.’

Er is zeker nog interessant vastgoed met een veilig rendement, maar niet elke baksteen brengt vanzelfsprekend op. Het is dus moeilijk hapklare tips te geven over wat u moet kopen. ‘Het kan best dat er in de ene stad nog een grote nood is aan éénslaapkamerappartementen, en dat er elders een overaanbod is’, zegt financial planner Jo Stremersch. ‘Het risico op een overaanbod is niet onbestaand’, denkt Buyst. ‘In sommige gemeenten en middelgrote steden wordt echt fors bijgebouwd. En vermijd kuddegedrag: iedereen stort zich momenteel op het middensegment.’

Kiest u voor een flat, dan heeft nieuwbouw een stapje voor. ‘Een instapklaar en energievriendelijk nieuwbouwappartement zal sneller een huurder vinden dan een aftands flatje dat slecht is geïsoleerd’, zegt Olivier Dykmans, die particulieren adviseert over vastgoed.

3. Bekijk de locatie
Het is een cliché, maar voor vastgoed geldt dat de locatie uitermate belangrijk is. Wie een huis of appartement koopt, zal dat pand sneller kunnen verhuren als het op een goede plek ligt: dicht bij alle mogelijke voorzieningen zoals winkels of scholen, in de nabijheid van het openbaar vervoer, en het liefst nog in een groene omgeving.

Wat de geschikte locatie is, hangt af van het type vastgoed. ‘Voor vakantiewoningen aan de kust speelt de afstand tot de zeedijk en uiteraard of er zicht is op de zee vanuit het appartement’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB Vlaanderen). ‘De prijzen en de verhuurbaarheid worden vaak opgesplitst in drie zones: appartementen op de zeedijk zelf, een tweede zone op dichte wandelafstand van het strand, en een derde zone die wat meer in het binnenland ligt.’

‘Over welk type vastgoed het ook gaat, ga altijd na of er in de buurt nog andere gelijkaardige panden zijn en of die vlot verhuurd geraken. Surf niet alleen naar Immoweb of andere zoekertjessites, want die zeggen niet noodzakelijk iets over de vraag hoe snel een pand verhuurd geraakt. Vraag dat na bij mensen die kennis hebben van de lokale markt, zoals een plaatselijke notaris of een vastgoedmakelaar met kennis van de regio.’

4. Kies voor kwaliteit
Wie om budgettaire redenen een appartement koopt in een oud gebouw kan bedrogen uitkomen. ‘Als investeerder ga ja dan toch beter na of er zich niet bepaalde kosten opdringen. Het kan gaan om kosten die voortvloeien uit de reglementering. Denk maar aan het dak of de glasisolatienormen’, vervolgt Thijs (CIB Vlaanderen). ‘Als je zo’n appartement of studio koopt, informeer dan zeker naar de staat van het gebouw en naar de eventuele collectieve renovatieplannen. Ga na of er een reservefonds bestaat en hoeveel de jaarlijkse provisie bedraagt.’

Zelfs als u kiest voor nieuwbouw is het cruciaal na te gaan of het gebouw bouwtechnisch in orde is. Neem misschien een onafhankelijke architect onder de arm om de staat van het gebouw te controleren. Het ereloon van de architect kost u misschien enkele honderden euro, maar u kunt daarmee veel ellende en onverwachte kosten ontlopen.

Wie een appartement koopt op plan geniet de bescherming van de wet-Breyne. Die bescherming houdt onder meer in dat u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor verborgen gebreken en dat er een tienjarige aansprakelijkheid geldt voor zware gebreken die de stabiliteit van het gebouw in gevaar kunnen brengen, ongeacht of die zichtbaar of onzichtbaar zijn. Maar ook dan kan het de moeite lonen om de ontwikkelaar te vragen naar eerdere bouwprojecten, en bij de bewoners daarvan te informeren naar hun ervaringen met het betrokken bouwbedrijf.

‘Kwaliteit’ is een begrip met veel facetten. Voor assistentiewoningen geldt de gouden raad dat u het best kiest voor ‘erkende’ serviceflats. Zo hebt u de zekerheid dat ze voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten die door de Vlaamse overheid zijn opgelegd. Koopt u exploitatievastgoed, zoals een serviceflat of een hotelkamer, dan staat of valt uw investering met de kwaliteit van de uitbater. Vraag welke adelbrieven die kan voorleggen.

5. Koop liever twee kleine studio’s en een garage in plaats van één groot appartement
Grosso modo is het aanbevelenswaardig om te investeren in veeleer bescheiden oppervlakten. ‘Je moet je afvragen hoeveel méér huur je zal kunnen vragen voor een appartement dat 100.000 euro duurder is dan voor een ander’, houdt Stremersch voor. De aangroei van het aantal gezinnen - scheidingen, immigratie, ouderen die langer alleen wonen - zal zich volgens velen nog enkele jaren doorzetten en hangt samen met een verkleining van het gemiddelde gezin. ‘Ik volg het Federaal Planbureau niet dat stelt dat de groei van het aantal gezinnen na 2020 zal afnemen’, zegt ING-econoom Julien Manceaux, ‘omdat ik ervan uitga dat een groter aandeel van de 75-plussers dan nog in een eigen huis zal wonen dan nu. Er is nog marge, maar je moet selectief zijn.’

Bovendien geldt de gulden regel van het spreiden ook binnen de vastgoedportefeuille. Met een relatief bescheiden budget - genre een paar honderdduizenden euro - is het doorgaans beter te kiezen voor twee studio’s of een studio plus een garage, bijvoorbeeld, dan alles in één groter appartement te investeren. ‘En wie daartoe de financiële mogelijkheden heeft, koopt beter drie nieuwbouwappartementen van 220.000 euro dan één penthouse van pakweg 660.000 euro’, zegt Dykmans.

Tip!
Als u wilt investeren in vastgoed, koopt u het best huizen of appartementen met een bescheiden oppervlakte. Want voor een appartement van 400.000 euro zult u niet zo veel meer huurgeld kunnen vragen dan voor een appartement dat 300.000 euro heeft gekost.

6. Probeer de toekomstige vraag in te schatten
Een aartsmoeilijke opdracht, maar toch een poging waard. Een grote meerwaarde moet u bij een latere verkoop van het vastgoed niet meer verwachten. Maar met een beetje geluk behoudt uw belegging wel haar waarde. Of dat het geval is, hangt samen met de vraag of het pand ook over 10 jaar nog in trek zal zijn.

Bij nieuwbouwappartementen hameren ontwikkelaars steevast op het groeiende aantal alleenstaanden om de verkoop van kleine flats met één slaapkamertje te promoten. De evolutie naar meer singles is niet te betwisten. Sinds 2006 steeg het aantal personen dat uit de echt is gescheiden bijvoorbeeld met ruim een derde, tot ruim 1 miljoen Belgen. Alleen vergeten de promotoren te vertellen dat ‘singles’ ook kinderen kunnen hebben die ze soms maar om de andere week opvangen. Of dat alleenstaanden vaak iemand ontmoeten met wie ze, vroeg of laat, onder één dak gaan leven en waardoor het gehuurde appartementje al gauw te krap wordt.

Ondanks die bedenkingen is de trend naar appartementen met een gerationaliseerde oppervlakte volgens Dykmans onafwendbaar. ‘De toekomst zit in appartementen met kleine leefruimtes, maar die toch goed bedacht zijn, bijvoorbeeld met gemeenschappelijke tuinen, parkeerplaatsen of wasruimtes.’

De inschatting van de toekomstige vraag is ook bij de aankoop van een studentenkamer een heikele opdracht. De vraag kan sterk dalen als de stad, de universiteiten en/of hogescholen, zelf massaal gaan investeren in studentenhuisvesting. In sommige steden, zoals Leuven, dreigt nu al een overaanbod. ‘Ga ook na of de campussen in de nabijheid van het studentenkot dat u wilt kopen, geen plannen hebben om opleidingen te verhuizen of te schrappen’, waarschuwt Thijs.

Waakzaamheid is ook geboden als u wilt investeren in serviceflats. Sommige waarnemers vrezen dat er zich een zeepbel ontwikkelt omdat er sinds begin 2013 geen rem meer staat op de bouw van assistentiewoningen, wat heeft geleid tot een wildgroei. Wilfried Martens, oprichter van Senior Homes, waarschuwt om niet in assistentiewoningen te investeren als er in een straal van 15 kilometer rond het geplande project niet minstens 60.000 inwoners zijn die bovendien een bepaalde levensstandaard aanhouden.

7. Laat u niet eender welk rendement op de mouw spelden
Een gezonde portie argwaan is aanbevelenswaardig als de verkoper u rendementen voorspiegelt van 5 procent en meer. Vraag dan eens hoe de promotor dat rendement precies berekent. U zult ondervinden dat de verkoopjongens in hun praatjes blijven steken. ‘En geloof er niets van als er rendementen van 7 procent of meer worden beloofd. Vastgoed leidt niet tot zulke gigantische rendementen’, waarschuwt Dykmans. ‘Degelijk vastgoed, dat aan alle kwaliteitsnormen voldoet, leidt tot maximale rendementen van 3 tot 4 procent per jaar, tenzij u financiële hefbomen zou gebruiken.’

8. Denk na over de financiering
In het huidige klimaat van extreem lage rentevoeten denkt de investeerder beter goed na over de manier waarop hij een belegging kan financieren. Door een deel te financieren via een krediet kan de investeerder op een vrij goedkope wijze kapitaal opbouwen.

Dykmans adviseert om bij verscheidene banken advies in te winnen. Niet alle bankbedienden zullen u spontaan en volledig over alle mogelijke of nuttige hefbomen inlichten. ‘U kunt bijvoorbeeld opteren voor een bulletkrediet, zodat u gedurende een aantal jaren alleen de intresten afbetaalt. De huurinkomsten zullen hoger zijn dan de af te betalen intresten. Als u het appartement na 10 jaar opnieuw verkoopt, kunt u met de eventuele meerwaarde een deel van de lening terugbetalen’, illustreert Dykmans.

‘U kunt ook gebruikmaken van de waarborgen die u bij de aankoop van uw eerste, eigen woning al hebt gegeven. Zo is een hypotheek op uw eerste woning dertig jaar geldig. Als de lening voor uw eigen woning is afbetaald, kunt u de hypotheek nogmaals als waarborg geven. De notaris moet dan geen nieuwe hypotheekakte opstellen, waardoor u kosten bespaart. Of overweeg een wederopname van het bedrag dat u bij een eerder krediet al terugbetaalde. Dat kan tegen de lage rentevoeten van vandaag’, aldus nog Dykmans.

9. Besef dat de tijd van de ‘gemakkelijke winsten’ voorbij is
Jarenlang stegen de vastgoedprijzen moeiteloos, waardoor het logisch was vooral te letten op de potentiële meerwaarde bij een latere verkoop en zich wat minder aan te trekken van het directe rendement uit huurinkomsten. Die tijd is voorbij. ‘De prijs van appartementen is in 25 jaar verdubbeld in ons land, maar de huurprijzen zijn maar voor de helft gevolgd’, merkt Olivier Hertoghe op, beheerder van vastgoedfondsen bij Degroof Petercam. ‘Appartementen zijn niet goedkoop. Mensen zijn ook gaan denken dat vastgoed gewoon niet in waarde kán dalen. Onterecht! Vanaf nu moet je veeleer rekenen met waardebehoud, geen herhaling van die stijging.’

‘De verwachtingen zijn nog steeds hoog, terwijl de gemakkelijke winsten nu wel opgesoupeerd zijn’, stelt Buyst het.

‘Waardevastheid ja, en in die zin minder risicovol dan alternatieven voor beleggers, maar het is moeilijker dan vroeger om te rekenen op de meerwaarde’, beaamt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de makelaarsvereniging CIB Vlaanderen. ‘Je moet dus veel meer dan vroeger letten op het directe rendement. En dus op je investeringstermijn. Investeer je op korte termijn, dan wordt het terugverdienen van kosten zoals registratierechten over slechts een tiental jaren gespreid, en dan moet je eigenlijk op wat meerwaarde kunnen rekenen.’

10. Verhuren is een werkwoord
Op de vraag of - weloverwogen - investeren in vastgoed voor alle leeftijden is, zijn de meningen verdeeld. ‘Ik vind het vooral iets voor twintigers’, stelt Hertoghe verrassend. ‘Je leent en betaalt de lening af met de huurinkomsten, en twintig jaar later ben je nog maar een veertiger en heb je een stuk vermogen zonder schuld. De drempel is echter vaak dat banken een eigen inbreng verlangen, wat moeilijk is voor veel jonge mensen. Het voordeel is wel dat zij nog de energie en motivatie hebben om zich met het beheer en het onderhoud bezig te houden.

Want verhuren is wel degelijk een werkwoord. ‘Wie tot nu alleen spaarboekjes of overheidsobligaties kende, betreedt een andere wereld’, zegt Stremersch. ‘Vastgoed vergt ondernemerschap: er is het huiswerk vooraf, en zodra je eigenaar bent, is er het beheer. Verhuren brengt stress mee. Een obligatie belt niet als ze een haircut krijgt (nvdr- een ‘haircut’ is newspeak voor een beslissing waardoor een obligatie op het einde van de termijn niet langer voor 100 procent terugbetaalbaar is, maar voor bijvoorbeeld de helft). Een huurder belt wel op zondagavond om te klagen dat er een kraan lekt. Ja, je kan dat beheer uitbesteden, maar dat knibbelt weer aan je rendement.’

Bron:
Netto