Wat is een kadastraal inkomen? Hoe wordt het berekend?

Bij de aankoop van een eigendom hou je er best rekening mee dat je jaarlijks kadastraal inkomen moet betalen. Maar wat is kadastraal inkomen? Hoe wordt het berekend? Welke factoren bepalen het exacte bedrag? Heeft het invloed op mijn personenbelasting? Heeft het een impact op de huurprijs van mijn eigendom? 

In onderstaand artikel geven we je antwoord op al deze vragen en meer.

Wat is kadastraal inkomen?

Iedere eigenaar van een eigendom moeten jaarlijks kadastraal inkomen betalen. Kadastraal inkomen is een belasting op je onroerend goed. Een onroerend goed, ook wel vastgoed genoemd, is een pand verenigd met een grond. Denk hierbij aan bouw- en bosgronden, maar ook weilanden.

Kadastraal inkomen berekenen

Het kadastraal inkomen wordt berekend op het jaarlijkse netto inkomen van de verhuur van je eigendom vastgelegd op een referentiepunt. Dit referentiepunt is nog steeds 1 januari 1975. 

Zo kan je het kadastraal inkomen berekenen op basis van de jaarlijkse netto huurinkomsten die je in 1975 zou ontvangen hebben bij de fictieve verhuur van je pand. Van dat totaalbedrag, ook wel het bruto bedrag genoemd, worden forfaitaire kosten, zoals kosten voor onderhoud en herstellingen, afgetrokken. Zo bekomt men het netto bedrag van het KI.

Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd om de huidige waarde van het onroerend goed te bewaren.

Waarom is KI belangrijk?

Het kadastraal inkomen is belangrijk omdat dit een jaarlijkse belasting op je onroerend goed is, waarmee je rekening dient te houden bij de aankoop van eigendommen. 

Is je eigendom je enige woning en dus de gezinswoning? Dan betaal je enkel kadastraal inkomen op dit eigendom. 

Heb je meerdere eigendommen, zoals een tweede verblijf, vakantiewoning of een aparte grond? Dan betaal je hier niet alleen jaarlijks kadastraal inkomen op, maar wordt dit ook ieder jaar een tweede keer belast in je personenbelasting. 

Welke factoren bepalen het bedrag van het kadastraal inkomen?

Het bedrag van het kadastraal inkomen wordt bepaald door allerlei factoren. Die factoren zijn de kenmerken van een gebouw. Enkele van deze kenmerken zijn:

Wie bepaalt het kadastraal inkomen?

De federale overheid bepaalt het kadastraal inkomen. De uitvoering en de ontvangst van de voorheffing wordt geregeld door de afdeling ‘Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie’ (AAPD)’. 

Wil je de bevoegdheid van jouw regio contacteren? Dan kan dit via het contactcenter FOD Financiën.

Wat is geïndexeerd kadastraal inkomen?

Omdat je onroerend goed doorheen de jaren verandert door aanpassingen in comfort, omgevingsveranderingen, veroudering van het pand en andere factoren, zou er een herschatting moeten gebeuren. De laatste herschatting dateert al van 1979.

Gezien er geen herschattingen meer zijn gebeurd, ligt het berekende kadastraal inkomen eigenlijk te laag. Daarom wordt het KI regelmatig geïndexeerd.

Het jaarlijks netto huur-inkomen wordt niet aangepast naar de recente huurprijzen. In plaats daarvan wordt het netto huur-inkomen geïndexeerd. 

Het kadastraal inkomen wordt automatisch aangepast aan de indexering van de consumptieprijzen. Dit kan ieder jaar gebeuren. Hou hier dan ook rekening mee, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Ligt het kadastraal inkomen van een nieuwbouw hoger?

Aangezien ons comfort en comfortvoorzieningen heel wat veranderd zijn sinds 1975, is de kans erg groot dat je meer kadastraal inkomen betaalt voor een nieuwbouw. Je betaalt voor hetzelfde pand, met dezelfde vloeroppervlakte, hetzelfde aantal verdiepingen en kamers, maar met minder comfort waarschijnlijk minder kadastraal inkomen. 

Wanneer je nieuwbouw af is of opgeleverd wordt door de aannemer, dan heb jij meldingsplicht kadastraal inkomen. Ook na het afwerken van verbouwingen en renovaties moet het kadastraal inkomen herberekend worden. 

Heb je een energiezuinige woning? Dan kan dat je kadastraal inkomen verminderen. 

Is het kadastraal inkomen te hoog?

Vind je dat het kadastraal inkomen voor jouw eigendom  te hoog ligt? Of vermoed je dat je meer betaalt dan wettelijk nodig is?

Wil je het kadastraal inkomen laten herberekenen omdat de omgeving rond je eigendom, buiten je wil om, gewijzigd werd? Dan kan je bezwaar aantekenen.

Wacht niet te lang, want je moet dit doen binnen een termijn van drie maanden na de derde werkdag die volgt op de verzenddatum van het ‘aanslagbiljet Onroerende Voorheffing’. Je kan dit schriftelijk doen met een aangetekende zending, maar online is ook mogelijk. De gegevens zijn terug te vinden op je aanslagbiljet. 

Vergeet niet om je bezwaarschrift goed te motiveren en een tegenvoorstel toe te voegen.

Opgelet: een bezwaarschrift schort de betaaltermijn niet op!

Wat is het verschil tussen kadastraal inkomen en onroerende voorheffing?

Onroerende voorheffing is een belasting die je betaalt op onroerend goed, zoals een woning of grond. De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. 

Het kadastraal inkomen is slechts één van de 3 belastingen waaruit de onroerende voorheffing bestaat. 

De aanslagvoet, heffingsgrondslag, de verminderingen en de vrijstellingen voor de onroerende voorheffing worden autonoom bepaald door de 3 gewesten. 

Wanneer heb je recht op vermindering van het kadastraal inkomen?

Er zijn enkele factoren die bepalen of je recht hebt op vermindering van het KI. Enkele factoren opgesomd:

Wil je graag meer informatie over onroerende voorheffing? Oximo vastgoedmakelaar helpt je graag.

Klein of groot beschrijf?

Als je een woning koopt, moet je éénmalige registratierechten betalen bij de notaris. Het maakt natuurlijk een verschil in je portemonnee of dit aan klein of groot beschrijf kan, zeker omdat je de kosten van de registratierechten niet kan lenen bij je bank.

Sinds 1 januari 2022 zijn de registratierechten aangepast. Voor enige en eerste gezinswoningen betaal je 3% registratierechten in plaats van 6%. Dit is een klein beschrijf.

Voor tweede verblijven en gronden betaal je 12% registratierechten in plaats van 10%. Dit is een groot beschrijf. 

Klein beschrijf geldt alleen wanneer je binnen de 3 jaar in de woning gaat wonen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer je momenteel huurt en je nieuwe woning ondertussen bouwt of verbouwt. Je moet bovendien minstens 3 jaar in de woning blijven wonen.

Welke invloed heeft KI op mijn personenbelasting?

Je hoeft geen aanvullende personenbelasting te betalen op je eigen woning. Het kadastraal inkomen van je eigen woning is vrijgesteld. Je hoeft dit dus niet in te geven in vak III van de personenbelasting. 

Let wel: de vrijstellingsregel is niet geldig indien je de woning wegens sociale of beroepsredenen niet kan bewonen.

Welke onroerende goederen moet je aangeven in vak III van de personenbelasting?

Elk onroerend goed waarvan je eigenaar bent en niet je eerste woning of gezinswoning is, moet je aangeven in vak III van je personenbelasting. Dit gaat enkel over privé bezit. Heb je bijvoorbeeld een vakantiewoning aan zee die je niet verhuurt? Dan moet je dit wel aangeven in je personenbelasting.

Deze onroerende goederen moet je bijvoorbeeld aangeven in je personenbelasting:

Welke impact heeft het Kadastraal inkomen op de huurprijs van mijn eigendom?

De verhuur van een pand kan invloed hebben op het bedrag van het kadastraal inkomen of op de belastingen die je betaalt als eigenaar. Je houdt hier best rekening mee wanneer je het eigendom aankoopt of eventuele huurders screent.

Gebruikt de huurder het verhuurde pand voor beroepsdoeleinden? Dan wordt de verhuurder zwaarder belast. Reken dit bij voorkeur maandelijks door aan de huurder.

Verhuur je een pand aan particulieren, dan wordt je belast op het kadastraal inkomen verhoogd met 40%.

Indien je een pand verhuurt aan een vennootschap of voor beroepsdoeleinden. Dan word je als verhuurder belast op de netto-huur die je ontvangt, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met een maximum van 50%.

De huidige netto-huur ligt in dit geval hoger dan het geïndexeerde kadastraal inkomen, waardoor je bij het verhuren van een zakelijk pand dus zwaarder belast wordt.

Heb je geleend voor de aankoop van het pand? Dan mag je de interesten inbrengen in je belastingen. Zo kan je de zwaardere belasting toch een beetje compenseren.

Indien het pand dat je verhuurt niet geschikt is voor beroepsdoeleinden, dan vermeld je dit best in je huurcontract.

De huisbaas mag het kadastraal inkomen niet doorrekenen aan de huurder.

Onder bepaalde voorwaarden kan je als verhuurder een vermindering van kadastraal inkomen aanvragen. De voorwaarden hebben betrekking op de gezinssituatie van de huurder, wanneer deze bijvoorbeeld een gehandicapt persoon ten laste heeft. 

De vermindering is ten gunste van van de huurder en moet in mindering gebracht worden van de huurprijs. 

Is je vraag niet beantwoord? Vraag advies aan een expert

Geraak jij, net als miljoenen anderen, niet wijs uit de wetgeving rond kadastraal inkomen?

Geen zorgen! Je bent niet alleen!

Gelukkig kan je altijd rekenen op het advies en de expertise van een vastgoedexpert uit eigen regio. Neem contact op met onze ervaren makelaars. 

We beantwoorden al je vragen en helpen je om wegwijs te worden in de Belgische wetgeving over kadastraal inkomen en eigendomsbelasting.