Lenen loont bij aankoop beleggingsvastgoed

Beleggen in vastgoed zit al een aantal jaren in de lift. Door een gebrek aan vertrouwen in de beurs en de banken enerzijds en de lage opbrengst van andere beleggingen anderzijds komt de verhuur van een appartement of een woning in het vizier. In de eerste plaats is het een belegging van de beschikbare spaarcenten, maar steeds meer vastgoedinvesteerders sluiten een lening af voor hun investeringspand.

Bij KBC ging vorig jaar 18 procent van de toegestane woonkredieten naar vastgoedbeleggers. Vijf jaar geleden was dat nog maar 15 procent. En in de groep van de vastgoedbeleggers is het aandeel van de kredietnemers die het pand zal verhuren, gestegen van 42 naar 49 procent. De andere helft gebruikt de lening voor de aankoop van een tweede verblijf voor eigen gebruik. Bij BNP Paribas Fortis is 8 procent van de woonkredieten bestemd voor panden die verhuurd zullen worden.

De meest voor de hand liggende reden om te lenen is dat de vastgoedbelegger zijn oog heeft laten vallen op een pand dat meer kost dan de cash die hij bezit. Of soms zijn de middelen er wel, maar zitten ze ‘vast’ in een belegging die men niet vroegtijdig kan of wil verbreken. ‘De vastgoedinvestering kan ook passen in een pensioenaanvulling. Niet toevallig zijn het vaak vijftigplussers die in vastgoed investeren’, zegt Katelijne D’Hauwers van Verenigde Eigenaars. Op die leeftijd is de lening voor de gezinswoning doorgaans afbetaald en hebben mensen nog een carrière van een tiental jaar voor de boeg.

‘Voor wie nog professioneel actief is, hoeft een investering in vastgoed geen extra inkomen op te brengen’, zegt Philippe Janssens van Stadim. ‘De huurinkomsten kunnen integraal gebruikt worden voor het afbetalen van de lening. Wanneer de pensioenleeftijd bereikt wordt, moet de lening afbetaald zijn en vormen de huurinkomsten een aanvulling op het pensioen.’ Fiscaal voordeel

Heel vaak is er echterhelemaal geen extra financieringsbehoefte, maar gaat de vastgoedbelegger toch een lening aan. Het fiscaal voordeel is daarvoor de motivatie. ‘De betaalde intresten zijn zowat het enige fiscale voordeel dat benut kan worden. En steeds meer vastgoedinvesteerders doen dat ook effectief’, zegt D’Hauwers. Het fiscale voordeel van een lening voor een tweede verblijf of een investeringspand valt wel een stuk magerder uit dan dat voor een gezinswoning.

Met een lening kunt u vermijden dat uw vastgoed via de personenbelasting nog eens getaxeerd wordt, boven op de onroerende voorheffing. Voor een tweede verblijf of een pand verhuurd aan iemand die het voor privédoeleinden gebruikt, moet u het kadastraal inkomen opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte. U betaalt dan belastingen op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent.

Gebruikt de huurder het pand professioneel, dan moet u de werkelijk ontvangen huurinkomsten aangeven. De fiscus trekt van dat brutobedrag een forfait af voor de kosten. In beide scenario’s worden de inkomsten uit vastgoed gevoegd bij uw overige inkomsten, zoals beroepsinkomsten of pensioen. Ze worden dus belast tegen uw hoogste belastingtarief, dat kan oplopen tot 50 procent.

Die belasting kunt u dus vermijden met een lening. De betaalde intresten genieten van wat in het vakjargon de gewone intrestaftrek wordt genoemd: ze worden afgetrokken van de inkomsten van uw vastgoed. ‘Dat is niet enkel van het inkomen van het gefinancierde vastgoed, maar van alle vastgoed in uw bezit. Dus ook van ander verhuurd vastgoed of een tweede verblijf’, zegt D’Hauwers. ‘De leningen kunnen zodanig gemodelleerd worden dat het volledige inkomen uit vastgoed wordt geneutraliseerd.’ De enige voorwaarde voor de gewone intrestaftrek is dat u eigenaar bent. Een hypothecaire waarborg is geen vereiste.

Ook de betaalde kapitaalaflossingen kunnen een fiscaal voordeel opleveren in het kader van het langetermijnsparen: een belastingvermindering van 30 procent. ‘Dat voordeel speelt maar voor weinig vastgoedbeleggers’, merkt D’Hauwers op. ‘Een eerste reden zijn de strenge voorwaarden. Maar weinig vastgoedbeleggers zijn bereid om op tien jaar te lenen.’ De lening moet ook door een hypotheek gewaarborgd zijn. Daarenboven zijn de kapitaalaflossingen die u fiscaal kunt benutten beperkt door de zogenaamde fiscale korf. ‘Die korf is veelal al volledig ingevuld met andere spaarvormen zoals levensverzekeringen, zodat een lening geen extra voordeel oplevert’, zegt D’Hauwers. De fiscale korf hangt af van het geleende bedrag en uw beroepsinkomen en bedraagt 2.280 euro. Dat brengt uw maximale belastingbesparing door kapitaalaflossingen op 678 euro (exclusief gemeentebelasting) per jaar. Rendement opkrikken

‘Vastgoedinvesteerders kunnen met een lening het rendement van hun investering opkrikken. Dat is te danken aan de financiële hefboom’, zegt financieel planner Jo Stremersch. Door een lagere eigen inbreng vertegenwoordigen de huurinkomsten een hoger rendement op het geïnvesteerde kapitaal. Dat rendement moet vergeleken worden met de betaalde rente op de lening.

‘Toch betekent dat niet dat we adviseren om zo veel mogelijk te lenen’, zegt Stremersch. ‘Een grotere lening betekent dat er ook meer kapitaal en intresten betaald moeten worden. De huurinkomsten zullen op jaarbasis niet meer volstaan om de lening terug te betalen. De vraag is of de vastgoedinvesteerder bereid is elk jaar een deel van zijn beroepsinkomsten te spenderen aan de vastgoedinvestering. Dat houdt risico’s in als hij bijvoorbeeld invalide zou worden.’

Om na te gaan of het aangewezen is een deel van het vermogen in vastgoed te investeren, houdt de financieel planner rekening met het totaalplaatje. Hoe is het vermogen opgebouwd? Is het aangewezen de middelen voor een lange periode in vastgoed te investeren? Hoe is het risico op overlijden of invaliditeit ingecalculeerd? Moet er een pensioenvoorziening zijn?

Een vastgoedinvestering moet ook vanuit beleggingsstandpunt opportuun zijn. ‘Om dat na te gaan, wordt het nettorendement van een vastgoedinvestering vergeleken worden met dat van klassieke beleggingen’, zegt Jo Stremersch. De eerste opbrengst van een verhuurd pand is de maandelijkse huur. Maar ook de registratierechten en andere kosten bij de aankoop, periodes van leegstand, achterstallige huur en huurschade, onderhoudskosten en herstellingen moeten verrekend worden.

‘Een belangrijke factor in die rendementsberekening is de verwachte evolutie van de inflatie en hoe de ontleenrente daarbij evolueert. Bij oplopende inflatie zit men met vastgoed gebeiteld: de huur en de waarde van het pand volgen de inflatie. Een stijgende inflatie zal het rendement een enorme boost geven. De keerzijde van de medaille is dat men in tijden van deflatie gevangen zit’, zegt Stremersch.

En als de berekening uitdraait in het voordeel van vastgoed, is er nog een belangrijke kanttekening. Wie investeert in vastgoed moet zich bewust zijn van de lasten. Vastgoed vergt een intens beheer: huurcontracten negotiëren, betaling van huur opvolgen, onderhoud en herstellingen regelen,... Geen probleem om te lenen

In tegenstelling tot jongeren die lenen voor een eerste woning hebben vastgoedinvesteerders veel minder problemen om een lening te krijgen. ‘Ze lenen doorgaans een lager deel van het aankoopbedrag. Dat maakt het risico voor de bankier beperkter. Bovendien genereren verhuurde panden een opbrengst en is er de buffer van de gezinswoning’, zegt Katelijne D’Hauwers.

‘De waarborgen worden bepaald in functie van elk individueel dossier op basis van de notoriteit van de cliënt’, klinkt het bij ING. Een hypothecaire inschrijving of mandaat blijft de klassieke waarborg. Maar er zijn alternatieven, zoals een combinatie van een hypothecaire waarborg met een inpandgeving van een belegging.

Bron:
De Tijd