Uw opties als een huurder weigert te betalen

Steeds meer verhuurders worden geconfronteerd met wanbetalingen. Een huurder kan allerhande redenen inroepen om zijn weigering tot betalen te verantwoorden. Soms zijn die gegrond, soms ook niet. Op een seminarie van MD Seminars in Gent lichtte De Greve enkele uit het leven gegrepen voorbeelden toe.

De huurder kan niet meer betalen door tegenslag

Als eigenaar hebt u de keuze. U kunt zich tot de vrederechter wenden en vragen dat hij de huurder veroordeelt tot het betalen van de achterstallen. Maar de meeste eigenaars vragen de vrederechter ook om de huur te ontbinden met het bevel voor de huurder om het huis te ontruimen (‘uithuiszetting’). De eigenaar heeft niet het recht om de huurder op eigen houtje het huis uit te zetten. Daar is een tussenkomst van een rechter voor nodig. De vrederechter maakt dan een belangenafweging. De eigenaar heeft recht op huurinkomsten, maar de huurder heeft recht op huisvesting. Daarom gaan veel vrederechters pas tot de ontbinding van de huurovereenkomst over als er een achterstand is van drie maanden huur.

Het is mogelijk dat de huurder slechts tijdelijk betalingsmoeilijkheden heeft. ‘Als de huurder een concreet afbetalingsvoorstel doet, zullen de meeste vrederechters de zaak een tot twee maanden uitstellen om de vinger aan de pols te houden. Als dan blijkt dat de huurder zijn beloftes niet nakomt, zal de vrederechter de huur ontbinden. Je kunt de huurder ook niet eeuwig uitstel geven’, zegt De Greve.

De eigenaar moet het vonnis aan de huurder laten betekenen door een gerechtsdeurwaarder. Vanaf de betekening heeft de huurder nog één maand de tijd om de woning te verlaten.

Hoeveel kost een uithuiszetting?

De kosten hangen af van het bedrag dat de huurder u moet betalen. In de veronderstelling dat de huurder circa 7.000 euro moet betalen aan de eigenaar ( achterstallige huur, wederverhuringsvergoeding, intresten enzovoort), dan kost de betekening van het vonnis al gauw 300 euro. Volgens gerechtsdeurwaarder Jacques Matthys verlaten zowat de helft van de huurders het pand na de betekening. Gebeurt dat niet vrijwillig, dan moet de huurder worden

 uitgedreven. Een proces-verbaal van uitdrijving kost u nog eens 300 euro, te vermeerderen met een kleine 40 euro per uur dat de deurwaarder aanwezig moet zijn. Daar moet u ook de kosten bijtellen voor de arbeiders die worden ingeschakeld om het pand te ontruimen. ‘Die kosten hangen af van de omvang van de nog aanwezig inboedel. Ze kunnen variëren van enkele honderden tot ruim 2.000 euro’, zegt Matthys. De bijstand van de politie is altijd gratis, en de meeste gemeenten rekenen ook geen kosten aan voor de inschakeling van technische diensten. Bij een ‘uithuiszetting’ wordt de inboedel vaak letterlijk op straat gezet, waarna die gemeentediensten de inboedel ophalen.

De kosten van betekening en uithuiszetting zijn voor de huurder. Maar dat is theorie. In de praktijk zal de eigenaar de kosten bijna altijd betalen omdat de huurder ze toch niet kan dragen.

U kunt de vrederechter ook vragen om de huurder te veroordelen tot het betalen van (contractueel bepaalde) intresten. De meeste vrederechters kennen de eigenaar, als hij erom vraagt, ook een wederverhuringsvergoeding toe van drie maanden huur. De Greve: ‘Een vroegtijdig vertrek brengt voor de eigenaar een rist kosten met zich mee zoals publiciteit, opfrissing, tijdverlies en de tijd die nodig is om een nieuwe huurder te vinden. De wederverhuringsvergoeding moet dat nadeel compenseren.’ U doet er ook goed aan om al bij het inleiden van de procedure te laten stipuleren dat u ook alle eventuele huurschade claimt.

De huurder betaalt niet omdat de verhuurder hem om de haverklap lastigvalt

De eigenaar moet de huurder ‘het rustig genot’ verschaffen. Dat betekent dat hij de huurder niet om de haverklap mag lastigvallen of niet elke dag door het raam van de verhuurde woning mag gluren. De verhuurder mag ook niet zomaar herstellingen uitvoeren, tenzij de huurder erom vraagt of het dringende herstellingen betreft.

De huurder moet omgekeerd niet bij de verhuurder aankloppen als hij gestoord wordt door feitelijke gebeurtenissen die de eigenaar niet in de hand heeft. Denk aan lawaaioverlast, burenhinder, overhangende takken of diefstal. De huurder kan zich niet achter zulke feitelijke hinder verschuilen om de huur niet te betalen. Het is dan aan de huurder zelf om de nodige stappen te ondernemen.

De huurder betaalt niet omdat de woning in slechte staat is.

Als eigenaar heeft u de verplichting om de woning in goede staat van onderhoud te leveren. Voor de huurder zijn intrek neemt, moet u desnoods de nodige onderhouds- en herstellingswerkzaamheden uitvoeren, schilder- en behangwerk vernieuwen, leidingen ontstoppen en gebroken ruiten vervangen. Terwijl de huurovereenkomst loopt, moet u ervoor instaan dat de woning bruikbaar blijft, en moet u instaan voor het onderhoud van de lift, versleten kranen vervangen, riolen en afvoerbuizen onderhouden, dakgoten herstellen enzovoort. Als u weigert om de nodige herstellingen uit te voeren, dan kan de huurder een schadevergoeding vragen, eventueel in de vorm van een verlaging van de huur, en in extreme gevallen zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst.

De huurder betaalt niet want de burgemeester heeft de woning ongeschikt verklaard

De Vlaamse Wooncode legt een reeks veiligheids- en kwaliteitsnormen op die verder gaan dan het algemeen huurrecht. ‘De regels uit de Vlaamse Wooncode zijn bijzonder streng. Zo kan de woninginspecteur al een advies tot 

‘ongeschiktheid’ uitbrengen als er bijvoorbeeld wat stopcontacten uit de muur zijn getrokken. Op basis van dat advies kan een burgemeester beslissen om de woning ongeschikt te verklaren. Is dat voor de huurder dan een reden om de huur niet te betalen of om de betaalde huurgelden terug te vorderen? ‘Neen’, vervolgt De Greve. De vrederechter moet beoordelen hoe ernstig de situatie is, en in welke mate de woning niet voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid of bewoonbaarheid. Een negatief advies van een Vlaamse woninginspecteur of een besluit van ongeschiktheid zijn op zich geen reden om de huur niet meer te betalen.

De vrederechters zullen proberen te achterhalen wanneer de situatie is ontstaan. Want het is mogelijk dat de huurder zelf alle stopcontacten uit de muur heeft getrokken. ‘Daarom zal de vrederechter ter plaatse gaan en het onderzoek voluit voeren, desnoods met technische bijstand’, zegt De Greve.

Omgekeerd kan het verhuren van een woning die eerder al ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard, niet door de beugel. Dat is zelfs strafbaar. ‘Bestond er al een besluit van onbewoonbaarheid of ongeschiktheid voorafgaand aan de huur, dan kan de eigenaar die woning niet verhuren. Doet hij dat toch, dan is de huurovereenkomst nietig en kan de huurder al de betaalde huurgelden terugvorderen. Komt het besluit van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid pas tijdens de huur tot stand, dan zal de vrederechter nagaan of de huurder zelf niet aan de basis ligt van dat besluit’, verduidelijkt de vrederechter.

De huurder betaalt niet want hij heeft gebroken met zijn partner en hij heeft de gehuurde woning ondertussen verlaten

Om dit te vermijden, is er maar één tip. Als u verhuurt aan meer dan één persoon, laat de huurovereenkomst dan door al die personen ondertekenen. Al wie de huurovereenkomst ondertekent, is een huurder. Ook als een van de huurders de woning verlaat, blijft hij/zij verplicht de huur te betalen.

Als de huurovereenkomst wordt afgesloten met meerdere huurders, dan is elke huurder slechts gehouden voor zijn of haar deel. Verhuurt u een woning aan drie personen, dan moet elke huurder in principe slechts voor een derde van de huurprijs instaan.

U kunt het echter zo regelen dat u iedere huurder kunt aanspreken om de volledige huur te betalen. Dan moet u in de huurovereenkomst uitdrukkelijk opnemen dat de huur ‘ondeelbaar en hoofdelijk’ is. ‘Die tip is ook van belang als u aan een vennootschap verhuurt. Laat de huurovereenkomst dan niet alleen door de vennootschap, maar ook door haar zaakvoerder in persoonlijke naam ondertekenen. En vergeet dan vooral niet te bedingen dat de huur ‘hoofdelijk en ondeelbaar’ is. Gaat de vennootschap over de kop, dan kunt u zich nog altijd tot de zaakvoerder wenden om de huur te betalen’, illustreert De Greve.

Het beding van ondeelbaarheid en hoofdelijkheid heeft ook een keerzijde. Als u de huur wil laten ontbinden of een gerechtelijke procedure wil starten wegens wanbetaling, moet u de vordering ook instellen tegen al de personen die de huurovereenkomst ondertekenden.

Het is mogelijk dat u aan slechts één persoon verhuurt en dat er nadien een andere persoon bij uw huurder intrekt. Als de huurder en de nieuwe bewoner ondertussen getrouwd zijn of wettelijk samenwonen, hoeft u niet meteen te wanhopen. Want de andere partner is verplicht de huur mee te betalen voor de duur van het huwelijk of de duur van de wettelijke samenwoning en zolang uw woning de voornaamste gezinswoning is.

Als u verhuurt aan mensen die alleen feitelijk samenwonen, kunt u zich in principe alleen wenden tot de persoon die de huurovereenkomst ondertekende. Maar er zijn rechters die daar anders over oordelen en menen dat wie de lusten heeft, ook maar in de lasten moet delen.

U mag het vertrek van een van de partners niet aangrijpen om de huur te beëindigen. Maar de huurder die uw woning verlaat, kan de huur wel opzeggen. ‘Als de partner de huur verder alleen kan betalen, is er geen probleem. Anders zal hij de huur moeten opzeggen. De verhuurder kan niemand dwingen om te blijven’, vervolgt De Greve.

De erfgenamen van de huurder betalen niet want de huurder is overleden

Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst, op enkele uitzonderingen na. De erfgenamen van de huurder moeten de huur dus verder betalen. Als de erfgenamen dat willen vermijden, doen ze er goed aan om de huur zelf zo spoedig mogelijk te beëindigen. Vaak zijn de erfgenamen daarvan niet op de hoogte, zodat u hen zelf best zo spoedig mogelijk contacteert. U kunt met de huurders ook afspraken maken over het stopzetten van de huur en het leegmaken van de woning.

Bron
Netto