Vastgoed voor senioren: belegging én eigen zekerheid

Het hoeft geen betoog dat de vergrijzing van de bevolking zich zeer sterk manifesteert. De toenemende groep van senioren heeft specifieke behoeften, onder meer qua huisvesting en de faciliteiten die hierbij aanwezig moeten zijn. Ondanks de grote inspanningen die zowel privé-investeerders als de overheid doen om bijkomende voorzieningen voor senioren te bouwen, blijft de kloof tussen vraag en aanbod zowel op korte als langere termijn, levensgroot.

Wie bijgevolg investeert in vastgoed voor senioren mag er bijna zeker van zijn dat zijn eigendom erg gegeerd zal zijn. De koper hoeft bovendien later niet op een wachtlijst gaan staan als hij zelf nood heeft aan een assistentiewoning. Die behoefte hieraan schuift wel op. “De toename van bijvoorbeeld de 70-plussers moet gerelativeerd worden”, zegt Céline Janssens, partner in het gekende vastgoedhuis Stadim. “Qua levensverwachting en gezondheid is een zeventiger in 1980 al eerder te vergelijken met een tachtiger vandaag.”

Louter vanuit het beleggersperspectief, is de investering in vastgoed voor senioren zeker interessant. Gezien het duurzame karakter, geven banken makkelijk een lening hiervoor. In vergelijking met aandelen of een aantal bancaire beleggingen, is deze investering stabieler en het rendement gegarandeerd. Het is immers erg onwaarschijnlijk dat deze markt zal instorten of de belangstelling zal wegebben.

“Belangrijk voor het rendement, is de kwaliteit van het management of de exploitatie”, zegt Céline Janssens. “Investeerders die rechten op individuele kamers hebben, zijn afhankelijk van de dienstverlening die er rond gebeurt. Als eigenaar van een kamer heb je hier geen invloed op, hoewel dit de sleutel is van de continuïteit. Een huurgarantie lost deze problematiek slechts ten dele op. Een slechte prijs-kwaliteitverhouding leidt hoe dan ook tot leegstand, lagere huurprijzen en dus lagere waarden.”

Afwerkingsgraad
Of de koper van plan is om later zelf in de assistentiewoning te gaan wonen, dan wel of hij louter als belegging deze investering wil doen, is één van de vele overwegingen die moeten gemaakt worden vooraleer tot een aankoop over te gaan. “In het geval hij er zelf zijn intrek wil gaan nemen, is in de eerste plaats de locatie van het vastgoed belangrijk” weet Céline Janssens. “De eigenaar zal allicht dichtbij zijn huidige woonplaats willen blijven wonen. Misschien droomt hij ervan om van zijn pensioen te genieten in het centrum van een drukke stad, of juist de rust van landelijke gemeente op te zoeken? Hij moet zich wel bewust zijn dat behoeften van vandaag kunnen verschillen met die van het moment dat hij zelf gebruik wil maken van zijn kamer in eigendom. Misschien is dan bijvoorbeeld de keuze van de omgeving sterker bepaald door de nabijheid van de kinderen bijvoorbeeld.”

Bovendien moet hij bij aankoop denken aan het comfort waarover hij later wil beschikken. Het kan zijn dat er qua materialenkeuze of afwerkingsgraad andere normen worden gehanteerd voor een opbrengsteigendom dan voor een flat waar de investeerder later zelf in wil gaan wonen. In functie van eigen behoeften dienen ook andere opties in overweging genomen te worden, zoals de toegankelijkheid voor rolstoelen, gelijkvloers of niet, nabijheid van gespecialiseerde zorginstellingen, enzovoort. “De vraag is natuurlijk ook hoe de technische vereisten en de normeringen wijzigen op termijn en welk effect ze hebben op de kosten”, vult de partner van Stadim aan. “Hetzelfde geldt voor de bereidheid van de verschillende mede-eigenaars om op dat ogenblik de kosten van aanpassingen te willen of te kunnen betalen...”

De aankoopwaarde van het vastgoed kan sterk verschillen naargelang de faciliteiten in en buiten het gebouw. We denken aan de aanwezigheid van trapliften, brede deuropeningen, badkamersteunen, camerabewaking, ruime parkeerplaatsen, enzovoort. Maar ook de diensten die voor de bewoners worden aangeboden, spelen een belangrijke rol. Denk maar aan de animatie en ontspanningsmogelijkheden, cateringfaciliteiten, verpleegkundige assistentie, nabijheid van noodinterventie, onderhoudsdiensten, sociale contacten met leeftijdsgenoten, enzovoort. Al deze variabelen hebben hun effect op de huurprijs. De evolutie ervan in de loop der jaren zal tevens bepalend zijn voor de waarde bij doorverkoop of op het moment dat de eigenaar er zelf in wil gaan wonen.

Financieel recht
Opgelet! Er zijn voor kamers in woonzorgcentra en assistentieflats in seniorencomplexen ook investeringsmogelijkheden die alleen een financieel recht, en dus niet de volledige eigendom opleveren.

Zo is het mogelijk om bijvoorbeeld 150.000 euro te investeren in ruil voor een financieel recht van 30 jaar. De investeerder krijgt bijgevolg de huurinkomsten van ‘zijn’ appartement of kamer voor senioren. Na het verlopen van de termijn, kan de investeerder er zelf gaan wonen (of blijven wonen), als hij zelf huurgeld betaalt aan de volle eigenaar. Het originele investeringsbedrag (in dit geval 150.000 euro) wordt hem na die 30 jaar terugbetaald, waardoor de huurinkomsten het nettorendement vormen.

Bron:
Hebbes.be