Aannemer en architect 10 jaar aansprakelijk: wat houdt dat in?
Het gros van de bouwgeschillen heeft niets te maken met gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stabiliteit, stevigheid of duurzaamheid van de woning in het gedrang brengen, maar met minder ernstige tekortkomingen waarvan de gevolgen niet meteen zichtbaar zijn bij de oplevering.
Barsten in de gevel. Water op de muren… Ze zijn nauwelijks te tellen, de conflicten tussen bouwers en hun architect of aannemer. ‘Een minnelijke schikking is vaak nog de meest efficiënte manier om uit de impasse te geraken’, zegt advocaat en specialist bouwrecht Ludo Ockier.
Wat als het dak van uw strakke droomvilla na enkele jaren begint door te buigen? Het vocht langs de muren opstijgt? Of het beton waarop uw huis steunt van een bedenkelijke kwaliteit blijkt te zijn? Het zijn allemaal voorbeelden van ernstige gebreken, omdat ze de stevigheid en stabiliteit van uw woning in gevaar kunnen brengen.
Ernstige gebreken
Voor ernstige gebreken kunt u de architect en de aannemer 10 jaar lang aansprakelijk stellen. Wees gerust: de kans dat uw woning weer moet worden afgebroken, is uiterst klein
Voor ernstige gebreken kunt u de architect en de aannemer 10 jaar lang aansprakelijk stellen. Wees gerust: de kans dat uw woning weer moet worden afgebroken, is uiterst klein
‘Discussies over ernstige gebreken komen vaak voor’, zegt advocaat Ludo Ockier, die gepokt en gemazeld is in het bouwrecht. ‘Maar gelukkig leiden ze maar zelden tot de volledige afbraak van een gebouw. In mijn 28-jarige carrière als advocaat heb ik het maar vijf of zes keer meegemaakt dat een pand volledig moest worden neergehaald omdat de stabiliteit in het gedrang kwam. Meestal wordt er in België gebouwd volgens de regels van de kunst.’
Dat is maar goed ook, want volgens Ockier wordt de tienjarige aansprakelijkheid door rechters restrictief geïnterpreteerd. Wat geen ‘ernstig’ gebrek is, wordt geklasseerd onder de ‘lichte’ verborgen gebreken (zie verder).
Probeer eerst tot een akkoord te komen met architect/aannemer
U kunt daarom maar beter met uw architect of aannemer tot een akkoord proberen te komen. Architecten zijn trouwens verplicht verzekerd voor de tienjarige aansprakelijkheid. En ook aannemers moeten zich verplicht verzekeren voor schade die door hun fout is veroorzaakt. Zo’n verzekering vergemakkelijkt een akkoord en verhindert dat de partijen een procedureslag leveren voor de rechtbank.
U kunt daarom maar beter met uw architect of aannemer tot een akkoord proberen te komen. Architecten zijn trouwens verplicht verzekerd voor de tienjarige aansprakelijkheid. En ook aannemers moeten zich verplicht verzekeren voor schade die door hun fout is veroorzaakt. Zo’n verzekering vergemakkelijkt een akkoord en verhindert dat de partijen een procedureslag leveren voor de rechtbank.
Om zo’n akkoord te bewerkstelligen, is het belangrijk dat u het probleem nauwkeurig definieert en - los van de vraag wie verantwoordelijk is - ook onderzoekt wat de precieze oorzaak is. ‘Het juridische gelijk begint altijd bij het technische gelijk’, zegt Ockier. ‘De diverse partijen kunnen pas onderhandelen over een oplossing als iedereen exact weet wat het probleem is én als de oorzaak en de omvang ervan goed gedefinieerd zijn. Dat kan door een degelijke bouwexpert in te schakelen die een juiste analyse maakt van het schadegeval. Het gebeurt geregeld dat er op basis van die analyse al een regeling tot stand komt.’
Is een akkoord niet mogelijk, talm dan niet om naar de rechter te stappen
Komt er toch geen akkoord uit de bus, dan komt het eropaan niet te dralen. U kunt de architect en/of aannemer voor de rechtbank dagvaarden, maar u beschikt daartoe slechts over een termijn van 10 jaar.
Komt er toch geen akkoord uit de bus, dan komt het eropaan niet te dralen. U kunt de architect en/of aannemer voor de rechtbank dagvaarden, maar u beschikt daartoe slechts over een termijn van 10 jaar.
Vanaf wanneer gaat die 10-jarige termijn in?
Die begint zodra u de bouwwerken aanvaardt en niet vanaf het ogenblik dat u het probleem vaststelt. ‘In theorie begint de tienjarige termijn te lopen vanaf de definitieve oplevering. Maar vaak gaat de termijn al in vanaf de voorlopige oplevering, omdat de partijen dat zo zijn overeengekomen. Het is ook mogelijk dat de termijn van 10 jaar begint te lopen vanaf de betaling van de laatste factuur door de opdrachtgever en waarbij hij geen voorbehoud formuleerde’, aldus Ockier.
Die begint zodra u de bouwwerken aanvaardt en niet vanaf het ogenblik dat u het probleem vaststelt. ‘In theorie begint de tienjarige termijn te lopen vanaf de definitieve oplevering. Maar vaak gaat de termijn al in vanaf de voorlopige oplevering, omdat de partijen dat zo zijn overeengekomen. Het is ook mogelijk dat de termijn van 10 jaar begint te lopen vanaf de betaling van de laatste factuur door de opdrachtgever en waarbij hij geen voorbehoud formuleerde’, aldus Ockier.
Het startpunt van de 10-jarige termijn is met andere woorden afhankelijk van wat in het contract als de ‘datum van aanvaarding van de bouwwerken’ is gedefinieerd.
Opgelet!
De termijn van 10 jaar is een vervaltermijn. Hij kan niet worden verlengd. Dat u eerst een jaar hebt onderhandeld in de hoop een regeling te treffen, is evenmin een excuus. Als u de architect en/of de aannemer niet voor de rechtbank brengt voor de 10 jaar zijn verstreken, is het onherroepelijk te laat.
De termijn van 10 jaar is een vervaltermijn. Hij kan niet worden verlengd. Dat u eerst een jaar hebt onderhandeld in de hoop een regeling te treffen, is evenmin een excuus. Als u de architect en/of de aannemer niet voor de rechtbank brengt voor de 10 jaar zijn verstreken, is het onherroepelijk te laat.
Wie moet ik dagvaarden: architect of aannemer(s)?
Bij ernstige gebreken kan het moeilijk zijn om te bepalen wie precies aansprakelijk is. De architect is verantwoordelijk voor het concept, terwijl de aannemer instaat voor de uitvoering van de werken. Maar in het dagelijkse leven lopen de opdrachten van architect en aannemer meestal door elkaar. De architect moet erop toezien dat de aannemer de werken uitvoert volgens de regels van de kunst, maar het is mogelijk dat de architect tekortschiet in zijn plicht om toezicht te houden. Tegelijk moet de aannemer weigeren om werken uit te voeren die technisch niet haalbaar zijn. De aannemer moet dat ook aan de architect melden.
Bij ernstige gebreken kan het moeilijk zijn om te bepalen wie precies aansprakelijk is. De architect is verantwoordelijk voor het concept, terwijl de aannemer instaat voor de uitvoering van de werken. Maar in het dagelijkse leven lopen de opdrachten van architect en aannemer meestal door elkaar. De architect moet erop toezien dat de aannemer de werken uitvoert volgens de regels van de kunst, maar het is mogelijk dat de architect tekortschiet in zijn plicht om toezicht te houden. Tegelijk moet de aannemer weigeren om werken uit te voeren die technisch niet haalbaar zijn. De aannemer moet dat ook aan de architect melden.
Evengoed is het denkbaar dat de aannemer toch bezwijkt onder de druk van een creatieve architect die zijn idee absoluut wil doordrijven. Wie moet de bouwheer dan dagvaarden? Het antwoord luidt dat u het best beiden, dus zowel architect als aannemer, voor de rechtbank brengt. ‘Het is dan de rechtbank die beslist wie aansprakelijk is na een rapport van een gerechtsdeskundige’, aldus Ockier.
Wist u dat?
De 10-jarige aansprakelijkheid rust niet alleen op de architect en de aannemer. U kunt zich ook wenden tot de burgerlijk ingenieur die de berekeningen maakte, tot de studiebureaus, en zelfs tot de installateurs.
De 10-jarige aansprakelijkheid rust niet alleen op de architect en de aannemer. U kunt zich ook wenden tot de burgerlijk ingenieur die de berekeningen maakte, tot de studiebureaus, en zelfs tot de installateurs.
Kan de architect zijn tienjarige aansprakelijkheid van zich afschuiven door te verwijzen naar de bemoeizucht van de klant?
Als de problemen aan uw woning zijn ontstaan omdat u het gebruik van ongeschikte materialen hebt voorgesteld aan uw architect, kan die architect inderdaad zijn aansprakelijkheid van zich afschuiven, maar evident is dat niet. ‘In principe mag een architect geen medewerking verlenen aan een project dat volgens hem niet volgens de regels van de kunst verloopt’, aldus Ockier. ‘De architect moet simpelweg weigeren aan zulke onmogelijke voorstellen mee te werken.’
Als de problemen aan uw woning zijn ontstaan omdat u het gebruik van ongeschikte materialen hebt voorgesteld aan uw architect, kan die architect inderdaad zijn aansprakelijkheid van zich afschuiven, maar evident is dat niet. ‘In principe mag een architect geen medewerking verlenen aan een project dat volgens hem niet volgens de regels van de kunst verloopt’, aldus Ockier. ‘De architect moet simpelweg weigeren aan zulke onmogelijke voorstellen mee te werken.’
Geldt de tienjarige aansprakelijkheid ook als u een appartement koopt dat in opdracht van een projectontwikkelaar is gebouwd?
In dat geval moet u twee situaties onderscheiden:
- U koopt een appartement nadat het project volledig is voltooid. In dat geval geldt de tienjarige aansprakelijkheid niet. ‘U kunt zich als koper van het appartement dan wel wenden tot de bouwpromotor die het appartement aan u heeft verkocht’, zegt Ockier. ‘De bouwpromotor is dan als verkoper aansprakelijk voor eventuele, verborgen gebreken.’ In dat geval moet u uw aansprakelijkheidsvordering binnen een korte termijn instellen.
- U koopt een appartement op plan of op het ogenblik dat het project nog niet helemaal voltooid is. In dat geval kunt u zich wenden tot de bouwpromotor, die als totaalaannemer 10 jaar lang aansprakelijk is voor ernstige en verborgen gebreken aan het gebouw.
In dat geval moet u twee situaties onderscheiden:
- U koopt een appartement nadat het project volledig is voltooid. In dat geval geldt de tienjarige aansprakelijkheid niet. ‘U kunt zich als koper van het appartement dan wel wenden tot de bouwpromotor die het appartement aan u heeft verkocht’, zegt Ockier. ‘De bouwpromotor is dan als verkoper aansprakelijk voor eventuele, verborgen gebreken.’ In dat geval moet u uw aansprakelijkheidsvordering binnen een korte termijn instellen.
- U koopt een appartement op plan of op het ogenblik dat het project nog niet helemaal voltooid is. In dat geval kunt u zich wenden tot de bouwpromotor, die als totaalaannemer 10 jaar lang aansprakelijk is voor ernstige en verborgen gebreken aan het gebouw.
Weet dat u voor de herstellingen een andere architect of aannemer kunt inschakelen
Dringen zich herstellingswerken op, dan is de kans reëel dat u niet opnieuw met de oorspronkelijke architect en/of aannemer in zee wilt gaan. Het vertrouwen in hen zal onherroepelijk geschonden zijn. ‘Meestal zal de expert die de rechtbank heeft aangesteld, eerst zijn vaststellingen doen, een verslag opmaken en vervolgens de werken vrijgeven’, aldus Ockier. ‘Vanaf dat ogenblik kan de bouwheer een beroep doen op een andere architect of aannemer. In de praktijk aanvaarden de rechtbanken dat recht om de herstellingswerken door een andere architect en/of aannemer te laten uitvoeren. De kostprijs van de herstellingswerken mag de bouwheer dan, na een vonnis van de rechtbank, van de oorspronkelijke architect en/of aannemer terugvorderen.’
Dringen zich herstellingswerken op, dan is de kans reëel dat u niet opnieuw met de oorspronkelijke architect en/of aannemer in zee wilt gaan. Het vertrouwen in hen zal onherroepelijk geschonden zijn. ‘Meestal zal de expert die de rechtbank heeft aangesteld, eerst zijn vaststellingen doen, een verslag opmaken en vervolgens de werken vrijgeven’, aldus Ockier. ‘Vanaf dat ogenblik kan de bouwheer een beroep doen op een andere architect of aannemer. In de praktijk aanvaarden de rechtbanken dat recht om de herstellingswerken door een andere architect en/of aannemer te laten uitvoeren. De kostprijs van de herstellingswerken mag de bouwheer dan, na een vonnis van de rechtbank, van de oorspronkelijke architect en/of aannemer terugvorderen.’
Lichte gebreken
Het gros van de bouwgeschillen heeft niets te maken met gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stabiliteit, stevigheid of duurzaamheid van de woning in het gedrang brengen, maar met minder ernstige tekortkomingen waarvan de gevolgen niet meteen zichtbaar zijn bij de oplevering.
Het gros van de bouwgeschillen heeft niets te maken met gebreken die zo ernstig zijn dat ze de stabiliteit, stevigheid of duurzaamheid van de woning in het gedrang brengen, maar met minder ernstige tekortkomingen waarvan de gevolgen niet meteen zichtbaar zijn bij de oplevering.
Het gaat om lichte, verborgen gebreken. Denk aan capaciteitsproblemen die leiden tot onvoldoende verwarming of koeling, onbetrouwbare technische installaties, kleine waterinfiltraties, vloertegels die vroegtijdig hun glans verliezen, natuursteenvloeren die verkorrelen, houten panelen die krom trekken of verpulveren, de geluidsisolatie die te wensen overlaat of het feit dat de energieprestatienormen niet worden gehaald. Dat soort gebreken maakt de hoofdmoot van de discussies uit. Wat moet u dan doen?
Trek snel aan de alarmbel
Volgens Ockier is dat concreet binnen 6 maanden nadat u het verborgen, kleine gebrek hebt vastgesteld. Die korte termijn loopt niet zolang partijen nog met elkaar onderhandelen.
Volgens Ockier is dat concreet binnen 6 maanden nadat u het verborgen, kleine gebrek hebt vastgesteld. Die korte termijn loopt niet zolang partijen nog met elkaar onderhandelen.
Stel uw architect of aannemer in gebreke
Binnen die korte termijn moet u uw architect of aannemer in gebreke stellen via een aangetekende brief of een mail met ontvangstbevestiging.
Binnen die korte termijn moet u uw architect of aannemer in gebreke stellen via een aangetekende brief of een mail met ontvangstbevestiging.
Wat als de aannemer of architect niet reageert?
Dan dringt een dagvaarding voor de rechtbank zich op. Maar ook voor die lichtere gebreken kan een lang aanslepende procedureslag vermeden worden door de aanstelling van een deskundige die alle betrokken partijen hoort en die de precieze oorzaak van het probleem vaststelt. 'Om welk gebrek het ook gaat in uw woning, laat de situatie altijd analyseren door een deskundige in aanwezigheid van de betrokken architect of aannemer. Zonder zo'n tegensprekelijk verslag, dus een rapport waarbij alle betrokkenen zijn gehoord, staat u nergens. Louter eenzijdige vaststellingen zoals foto's leveren nooit iets op', aldus Ockier.
Dan dringt een dagvaarding voor de rechtbank zich op. Maar ook voor die lichtere gebreken kan een lang aanslepende procedureslag vermeden worden door de aanstelling van een deskundige die alle betrokken partijen hoort en die de precieze oorzaak van het probleem vaststelt. 'Om welk gebrek het ook gaat in uw woning, laat de situatie altijd analyseren door een deskundige in aanwezigheid van de betrokken architect of aannemer. Zonder zo'n tegensprekelijk verslag, dus een rapport waarbij alle betrokkenen zijn gehoord, staat u nergens. Louter eenzijdige vaststellingen zoals foto's leveren nooit iets op', aldus Ockier.
Zo'n deskundigenverslag leidt ertoe dat de architect of aannemer de kostprijs terugbetaalt van de werken die nodig zijn om het gebrek te remediëren. 'Als de opdrachtgever daarmee akkoord gaat, kan de architect of aannemer het gebrek ook zelf nog aanpakken of herstellen', aldus Ockier.
Wist u dat?
Laat een gebrek altijd analyseren door een deskundige, in aanwezigheid van de betrokken architect of aannemer. Zonder zo'n tegensprekelijk verslag staat u nergens. Met alleen maar eenzijdige vaststellingen, zoals foto's, komt u nooit tot een akkoord.
Laat een gebrek altijd analyseren door een deskundige, in aanwezigheid van de betrokken architect of aannemer. Zonder zo'n tegensprekelijk verslag staat u nergens. Met alleen maar eenzijdige vaststellingen, zoals foto's, komt u nooit tot een akkoord.
Gerelateerde artikels
Hoeveel verdient je bank op je hypothecaire lening?
Weet je echt hoeveel je hypothecair krediet kost? Wanneer je een lening onderschrijft, vergoedt de bank zichzelf voor haar diensten en om het risico op wanbetaling te compenseren. Deze marge heeft zijn weerslag op je rentevoet, die je kan onderhandelen met je bankier. Ontdek hoeveel je bank verdient aan je hypothecaire lening en hoe je betere voorwaarden onderhandelt.
Zonnepanelen ook in 2021 rendabel!
Groene energie is een blijver. Ook in 2021 levert investeren in zonnepanelen een positieve bijdrage aan zowel het klimaat als je portefeuille. Zo zijn er vanaf dit jaar opnieuw subsidies voor nieuwe installaties en kan het wegvallen van de terugdraaiende teller je financieel voordeel opleveren, aangezien het prosumententarief in dat geval ook wegvalt!
Onderhoudstips: maak je terras klaar voor de lente!
De lente is in het land. Kan je terras na de winter nog een opknapbeurt gebruiken vooraleer je er lekker kan vertoeven? Dan is een grondige reiniging geen overbodige luxe! Met deze tips geniet ook jij in geen tijd van de heerlijke lentezon!
Dit moet je weten over de nieuwe regels rond woonkwaliteit in Vlaanderen!
Sinds 1 januari laatstleden geldt er in Vlaanderen een nieuw decreet rond de kwaliteit van woningen. Dat is onder andere van belang als je een woning (ver-)huurt. Wat moet je daarvan weten? Wat riskeer je als een woning verhuurt die niet aan de normen voldoet?
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
