De vastgoedmakelaars en de strijd tegen witwas

De overheid verwacht van de vastgoedmakelaars een veel grotere inzet om verdachte vastgoedtransacties die mogelijk wijzen op het witwassen van geld aan de overheid te melden.

De vastgoedmakelaars hebben al sinds 1998 wettelijke verplichtingen in de strijd tegen het witwassen van geld. En sinds 2004 heeft de wetgever ook de syndici en rentmeesters antiwitwasverplichtingen opgelegd.

Het is de overheid, onder meer ook omwille van internationale verdragen, menens om de vastgoedmakelaars, rentmeesters en syndici te dwingen om de verplichtingen die hen zijn opgelegd door de antiwitwaswetgeving na te leven.

Uit internationale onderzoeken blijkt dat beleggen en handel in vastgoed worden aangewend om misdaadgeld, of gewoon zwart geld, wit te wassen. De meeste vastgoedmakelaars die actief zijn als bemiddelaar in verkoop en verhuur hebben zeker niet de perceptie dat er bij deze transacties misdaadgeld is gemoeid. Dat zij zouden meewerken aan witwasoperaties kunnen zij al helemaal niet geloven.

En toch schakelt de federale overheid een versnelling hoger. De overheid meent dat gemiddeld twee witwasmeldingen per maand door alle vastgoedmakelaars samen een duidelijk bewijs zijn dat de sector de antiwitwaswetgeving niet ernstig neemt. En wanneer aan vastgoedmakelaars wordt uitgelegd dat ze hun klanten moeten screenen, een witwasverantwoordelijke in hun kantoor moeten aanstellen, een jaarverslag moeten maken, dan wordt het niet alleen stil, maar slaat de twijfel toe. Is dit nu ernstig bedoeld of neemt men hier een loopje met ons? En wanneer dan wordt uitgelegd dat het allemaal bittere ernst is, dan slaat de twijfel om in ongeloof.

Er zijn al heel wat pogingen ondernomen om de vastgoedmakelaars vorming aan te bieden om de antiwitwasverplichtingen uit te leggen. Maar meer dan een handvol vastgoedmakelaars kwam er voor deze vormingen niet opdagen, als er al iemand inschreef. Uitzondering op deze vaststelling was de workshop over de antiwitwaswetgeving op het Vastgoedcongres in november 2012. Hier was er voor het eerst een welgevulde zaal en de reacties van de aanwezige vastgoedmakelaars waren doorgaans positief. Ook op enkele ledenvergaderingen van de provinciale kamers van CIB Vlaanderen kreeg een behoorlijk aantal aanwezigen al een korte uitleg over de antiwitwasverplichtingen van de vastgoedmakelaar.

Wat alle vastgoedmakelaars jaarlijks wel doen is hun bijdrage betalen aan de Cel voor Financiële Informatie (de witwascel). Deze bijdrage wordt jaarlijks door het BIV geïnd samen met de bijdrage aan het BIV.

Eén van de verplichtingen van de vastgoedmakelaar is vertrouwd zijn met de antiwitwaswet en de nodige opleiding volgen.

In de loop van dit jaar zullen zowel het BIV als het Sociaal Fonds voor de Vastgoedsector in elke provincie vorming geven over de antiwitwaswetgeving. De vorming ingericht door het BIV is gratis voor de erkende vastgoedmakelaars. De vorming van het Sociaal Fonds voor de Vastgoedsector is gratis voor de werknemers uit de sector en hun werkgevers op voorwaarde dat hun werknemers ook vorming volgen.

De data en plaatsen van de vormingen die nog in het voorjaar plaats hebben volgen na dit editoriaal.

Het begint met vorming maar het eindigt er niet mee. De modeldocumenten beschikbaar op CIBweb houden al rekening met enkele antiwitwasverplichtingen. Het maximum bedrag dat in contant geld mag worden ontvangen is vermeld in de verkoopovereenkomsten. Ook de verplichte vermelding van de bankrekening die de koper zal gebruiken voor het betalen van het voorschot/waarborg en van het saldo van de koopprijs is voorzien in de modelverkoopovereenkomsten.

Maar er is meer nodig. De klanten van de vastgoedmakelaar moeten worden gescreend, de screening moet door de vastgoedmakelaar worden bewaard en gearchiveerd. En blijkt uit de screening dat de knipperlichten gaan branden dan moet er een witwasmelding gebeuren.

De FOD economie heeft reeds inspecties uitgevoerd om de toepassing van de antiwitwaswetgeving bij de vastgoedmakelaars in kaart te brengen. Later op het jaar en de komende jaren zal de FOD economie deze inspecties ongetwijfeld verderzetten en tegen wie niet in orde is zal een proces-verbaal worden opgesteld en kunnen administratieve boetes worden opgelegd. Het niet naleven van de wettelijke procedures volstaat om een proces-verbaal op te maken en boetes op te leggen. Het is dus helemaal niet nodig dat er sprake is van enige witwasoperatie.

Zelfs wie ervan overtuigd is dat hij nooit klanten over de vloer krijgt die betrokken zijn, of zouden kunnen zijn, bij vastgoedtransacties met zwart geld of misdaadgeld, doet er toch verstandig aan om de verplichtingen inzake de antiwitwasverplichtingen voor de vastgoedmakelaars na te leven.

Met het nakomen van de verplichtingen voorkomt de vastgoedmakelaar dat hij gestraft wordt na een controle door de inspecteurs van de FOD economie.

Met het nakomen van de verplichtingen voorkomt de vastgoedmakelaar ook dat de hele sector morgen negatief in het nieuws komt met slechte cijfers inzake het niet-naleven van de verplichtingen inzake de antiwitwaswetgeving.

En slecht in de media komen is voor niemand goed. Het niet naleven van de antiwitwasregels door de vastgoedmakelaars zal bij de publieke opinie al vlug de perceptie wekken dat de hele sector zich schuldig maakt aan het witwassen van misdaadgeld.

In het vormingsaanbod van het BIV, het Sociaal Fonds voor de Vastgoedsector en VIVO zal de antiwitwaswetgeving voor de vastgoedmakelaars het hele jaar 2013 prominent aanwezig zijn. Maar er komen ook nog nieuwe modeldocumenten en software om het voor de vastgoedmakelaar eenvoudiger te maken om de screenings uit te voeren en de andere administratieve verplichtingen zoveel mogelijk te automatiseren.

En nu vragen veel vastgoedmakelaars zich af of CIB Vlaanderen of het BIV die hele rompslomp niet konden tegenhouden. Het antwoord hierop is neen. België moet ingevolge internationale verdragen strenge antiwitwasregels invoeren. Omwille van deze internationale verdragen werden onder meer ook de aandelen aan toonder afgeschaft.

De voorbije jaren is er wel intens overleg geweest met de FOD Economie. Deze overlegmomenten hebben ertoe geleid dat de regelgeving die van toepassing wordt werkbaar is, maar toch nog steeds voor een bijkomende administratieve last voor de vastgoedmakelaar zorgt.

De toepassing van de antiwitwasregels heeft ook andere gevolgen. Waar de vastgoedmakelaars de voorbije jaren te horen kregen dat ze over of aan hun klanten niet te veel informatie mochten vragen, komt de vastgoedmakelaar met de witwaswetgeving in een nieuw verhaal. Nu moet de vastgoedmakelaar zijn klanten screenen en hij moet de gevraagde gegevens opslaan en archiveren.

We komen met deze antiwitwaswetgeving dus in een andere wereld terecht. Een wereld van het screenen van klanten, van het bijhouden van informatie en zodra er te veel knipperlichten gaan branden een witwasmelding doen. En de gescreende klant mag niet op de hoogte worden gebracht dat de vastgoedmakelaar een witwasmelding zal doen.

Maar ook de klanten van een vastgoedmakelaar komen in een andere wereld terecht. De klanten zullen aan de vastgoedmakelaar veel meer persoonlijke informatie moeten geven dan nu in veel gevallen gebruikelijk is.

Vorming voor de vastgoedmakelaar over antiwitwas is onontbeerlijk, maar ook de consument zal moeten worden geïnformeerd dat hij niet verwonderd mag zijn wanneer de vastgoedmakelaar heel wat persoonlijke informatie opvraagt om zo aan zijn antiwitwasverplichtingen te voldoen.

Bron:
Cibweb.be