Verkoper bedenkt zich en annuleert de verkoop van het huis.

Na een lange zoektocht heb je eindelijk je droomhuis gevonden. Je bod is aanvaard, het compromis is getekend en in gedachten ben je je toekomstige woning al aan het inrichten. 

Je ziet het helemaal voor je en weet al perfect waar je het salon en de kanten gaat zetten. 

Maar dan bedenkt de verkoper zich. De verkoper trekt het bod in en annuleert de verkoop van het huis. Plots vallen al je plannen in duigen. Wat nu? Kan de verkoper zomaar het compromis ontbinden?

Wat is een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis?

Laten we beginnen bij het begin. Een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis is een bindend document, opgesteld tussen de verkoper en de koper van een woning of onroerend goed.

Het compromis bevat een beschrijving van het pand, de verkoopprijs en eventuele opschortende voorwaarden. Het vormt de basis van de notariële akte.

De onderhandse overeenkomst is pas bindend na ondertekening door beide partijen en het eventueel ‘vastzetten’ van het voorschot op een onafhankelijke rekening bij de bank of notaris. Het voorschot bedraagt 10% van de aankoopprijs van het onroerend goed.

Zelden wordt er een compromis opgemaakt zonder voorschot vast te zetten bij de bank of notaris. Hiermee wordt de verkoper beschermd en de koper bewijst dat hij serieus is over de aankoop van het onroerende goed.

Is er voldaan aan alle voorwaarden van het compromis? Dan wordt de notariële akte ondertekend. Het voorschot dat vast stond in het compromis, wordt na ondertekenen van de notariële akte in mindering gebracht.

De koper die het compromis ondertekent, moet ook de notariële akte ondertekenen. Je kan dus niet de compromis ondertekenen en jouw kinderen de notariële akte laten ondertekenen.

Koop je een woning voor je kinderen? Dan onderteken je het compromis, maar ook de notariële akte. Je betaalt bovendien ook de registratiekosten. Wanneer het pand op naam van je kinderen moet komen te staan, betaal je nog eens registratiekosten. Twijfel je of je in jouw situatie tweemaal registratiekosten moet betalen?  Bespreek de mogelijkheden met je vastgoedexpert of notaris.

Opschortende voorwaarden in het compromis

Het is aan te raden om in je compromis een aantal opschortende voorwaarden op te nemen. Indien er aan deze voorwaarden niet kan worden voldaan, moet er geen schadevergoeding betaald worden. Enkele voorbeelden van opschortende voorwaarden vind je verder in dit artikel.

Als schadevergoeding wordt doorgaans het voorschot van 10% genomen. Voor een woning met aankoopprijs €250000 is dit  €25000. Toegegeven: dat ben je liever niet kwijt. 

Is een compromis bindend?

Na ondertekening door beide partijen, de koper en verkoper, is een compromis bindend. Vaak wordt er ook een voorschot vast gezet bij de bank of notaris.

Beide exemplaren verscheuren is geen optie, want als de fiscus hier toch achter komt, moet de schadevergoeding alsnog betaald worden. 

Toch kan het compromis onder bepaalde voorwaarden ontbonden worden. 

Wanneer kan je een compromis ontbinden?

Zowel de koper als de verkoper kunnen het compromis alsnog verbreken of laten ontbinden. De kosten hiervan zijn afhankelijk van de partij die het compromis wilt verbreken en de reden van verbreking. Bij ontbinding van het compromis heb je toestemming nodig van de rechter.

Dat kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer de verkoper je reeds geaccepteerde bod wilt intrekken na het ondertekenen van het compromis, omdat die bijvoorbeeld een hoger bod heeft ontvangen.

Een compromis kan uitzonderlijk verbroken worden wanneer je geen hypothecaire lening kan krijgen en in dit als opschortende voorwaarde is opgenomen in het compromis. In dat geval wordt het compromis kosteloos verbroken.

Enkele voorbeelden van opschortende voorwaarden zijn:

Compromis ontbinden in geval van verborgen gebreken

Het compromis kan verbroken worden door de koper in geval van verborgen gebreken die niet vermeld zijn in de onderhandse verkoopovereenkomst. De verkoper was op de hoogte van de verborgen verbreken, maar heeft deze verzwegen.

In een proces wordt door de rechter beslist of de koper gelijk heeft. Enkel de verdedigingskosten zijn voor de koper. Als kopen kan je, wanneer de rechter je gelijk geeft, een aanvullende schadevergoeding eisen.

Weeg alle scenario’s eerst goed af voordat je een ontbinding aanvraagt. Hou rekening met alle kosten. Weegt de kans dat je een schadevergoeding moet betalen op tegen een gerechtelijke procedure waarvan de uitkomst onzeker is?

Een advocaat rekent immers per minuut. Een proces kan je winnen op papier, maar misschien kost het je op het einde van de rit heel wat meer.

Compromis verbreken bij stedenbouwkundige overtreding

Bij een stedenbouwkundige overtreding kan de koper het compromis verbreken. Ook hier beslist de rechter wie gelijk heeft. Wanneer je als koper in je gelijk gesteld wordt, kan je een aanvullende schadevergoeding eisen.

Ontbinding van het compromis bij schending van de informatieverplichting

Wanneer de verkoper, zowel makelaar als particulier, geen correcte informatie over het pand heeft gegeven kan je het compromis ontbinden. De verkoper schendt dan de informatieverplichting.

De verkoper is verplicht om stedenbouwkundige documenten en een bodemattest toe te voegen aan het compromis. Deze documenten worden later ook opgenomen in de notariële akte.

Minnelijke ontbinding

Een minnelijke ontbinding kan wanneer beide partijen akkoord gaan met het ontbinden van de akte. Een minnelijke ontbinding is mogelijk binnen de 4 maanden van het ondertekenen van het compromis en voor het betalen van de registratierechten.
De ontbinding is kosteloos, tenzij dit door een rechtbank gebeurd. Dan betaal je natuurlijk de gerechtskosten.

Moet er een schadevergoeding betaald worden wanneer de verkoper het compromis wil annuleren?

Het compromis is bindend voor beide partijen. Wil je als verkoper toch de akte niet tekenen en afzien van de verkoop? Dan kan je ofwel onderling tot een minnelijke schikking komen ofwel naar de rechtbank stappen. 

De koper die in dit geval niet van de verkoop wilt afzien, kan de verkoper dwingen om te verkopen. Gaat de verkoop toch niet door, dan kan de koper een aanvullende schadevergoeding eisen.

Denk goed na of je naar de rechtbank wilt stappen. Probeer eerst onderling overeen te komen. Advocaten kosten veel geld en een proces kan lang aanslepen.

Conclusie: kan verkoper afzien van verkoop huis?

De verkoper kan afzien van de verkoop. De rechtbank beslist of de verkoper een gegronde reden heeft om de verkoop te annuleren. Wanneer dat niet het geval blijkt te zijn, kan de rechtbank de verkoper dwingen tot verkoop. Anders moet de verkoper bij ontbinden van het compromis een schadevergoeding betalen aan de koper.

Wil je zeker zijn van een goed opgestelde compromis? Als vastgoedmakelaar stellen we niet alleen het compromis op. Indien nodig bemiddelen we ook bij geschillen.

Laat je bijstaan door een expert ter zake. Contacteer ons vrijblijvend voor meer informatie.