Een huis verkopen aan één van je kinderen: de valkuilen

Als je volledig eigenaar bent van een onroerend goed, mag je dat verkopen aan wie je wil. Je hebt dus ook het recht om dat aan één van je kinderen te verkopen. Je andere kinderen kunnen zich daar niet tegen verzetten. Toch kan er later (en meer bepaald op het moment dat je overlijdt) nog een haar in de boter komen. 

Verkoop je de volle eigendom van je huis of appartement aan je kind tegen een normale marktprijs, dan is er niets aan de hand. Zolang je kind die prijs ook correct betaalt, kunnen je andere kinderen daar later niet moeilijk over doen. 

Verkoop je integendeel tegen een te lage prijs dan kunnen je andere kinderen, op het moment dat je overlijdt, zeggen dat er in werkelijkheid voor een stuk een schenking voorlag. 

Ze kunnen inroepen dat het verschil tussen de werkelijke waarde van het onroerend goed bij de verkoop en de eigenlijke aankoopprijs als het ware door jou geschonken werd. Ze zouden dan kunnen vragen dat het kind dat van je kocht het genoten voordeel inbrengt in de nalatenschap. 

Als je als ouder tot aan je overlijden wil blijven wonen in het onroerend goed dat je verkoopt of de huurinkomsten daarvan verder wil opstrijken, overweeg je misschien wel om enkel de naakte eigendom te verkopen aan je kind of om over te gaan tot een verkoop op lijfrente.

Hou er in dat geval rekening mee dat er een wettelijke bepaling bestaat (het zogenaamde artikel 918 Burgerlijk Wetboek) die aangeeft dat als ouders via een bijzondere constructie een onroerend goed verkopen aan één van hun kinderen, dit als een schenking aan het betreffende kind kan worden aanzien. Dit is meerbepaald het geval als er sprake is van een verkoop op lijfrente of een verkoop waarbij de verkopers zich het vruchtgebruik op het onroerend goed voorbehouden.

Hetzelfde geldt bij een verkoop waarbij afstand wordt gedaan van het kapitaal. De wetgever gaat er namelijk vanuit dat ouders via deze constructies één van hun kinderen willen bevoordeligen tegenover de andere kinderen. 

Ga je toch over tot zo’n verkoop, dan wordt die automatisch als een schenking aanzien. Dit geldt zelfs als je kind kan bewijzen dat het de verkoopprijs wel degelijk betaalde en/of als de verkoopprijs ook realistisch was. De kwalificatie als schenking heeft eigenlijk niet veel belang zolang je als ouders nog leeft. 

Op het moment dat je sterft, wordt de waarde van het geschonkene echter meegeteld om de omvang van je nalatenschap te bepalen. Het kind dat van je kocht riskeert dus (heel wat) minder te erven. De transactie wordt hierbij wel beschouwd als een schenking buiten erfdeel en niet als een schenking die wordt gedaan als voorschot op het erfdeel. Heeft je kind de koopprijs effectief aan jou betaald, dan kan die deze overigens niet terugvragen. 

Hoe vermijden

Je kan de voorgaande ‘valkuilen’ vermijden door op het moment van de verkoop de nodige voorzorgen te nemen. Zo kan je vooreerst verkopen tegen een normale marktprijs. Om te weten wat een normale marktprijs is, kan je een schatting van het onroerend goed laten doen door een beëdigd landmeter. Hou diens verslag ook bij zodat je kopende kind dit, als er later toch een discussie zou ontstaan, kan gebruiken om te bewijzen dat aan een correcte prijs werd gekocht. 

Wil je toch enkel de naakte eigendom verkopen of overgaan tot een verkoop op lijfrente, dan kan je al eveneens latere discussies vermijden. Meer bepaald kan je je andere kinderen (of de reservataire erfgenamen) laten tussenkomen bij de verkoop. Laat ze bevestigen dat ze hun toestemming daarmee geven. Eens ze deze toestemming hebben gegeven, kunnen ze de verkoop later niet meer in vraag stellen en argumenteren dat er eigenlijk sprake was van een schenking. 

Bron
Immovlan