Laat de gemene muur geen struikelblok worden

Gemene muur - definitie
Een gemene muur – het woord zegt het al – is een muur die gedeeld wordt door twee woningen. Je komt dergelijke gemeenschappelijke muur dus tegen bij een halfopen of aaneengesloten bebouwing. Een gemeenschappelijke muur impliceert twee partijen om gedeeld te kunnen worden. Zolang er dus geen tweede partij bouwt, is een blinde wachtgevel dus ook nog niet gemeen. De eerste bouwer dient een dubbele wand op te trekken op de perceelsgrens. Eén deel van de wand staat op het eigen perceel, de andere wand op dat van de buren. Dit noemt men ook wel ‘te paard’ bouwen. 

Wanneer je als tweede bouwt op een perceel voor halfopen of gesloten bebouwing, kan je gebruik maken van de wachtgevel die de eerste bouwer optrok op jouw perceel. In dat geval dien je een vergoeding te betalen voor dit gebruik. Dit is de gemeenmaking of overname. 

Ingebruikname Wanneer maak je nu precies gebruik van de muur? Volgens de rechtspraak dien je ‘voordeel te halen uit de muur’ – bijvoorbeeld wanneer jouw bouwwerk steun zoekt in de bestaande muur. In zulke gevallen dient voorafgaandelijk aan de ingebruikname van de muur een overnamesom betaald te worden. 

Soms kan een muur niet overgenomen worden, omdat hij niet draagkrachtig genoeg is, of niet op de perceelsgrens staat. De opmetingen, opzoekingen, het papierwerk en de berekeningen voor de overname zijn ten laste van de overnemer. 

Kosten?
In principe komt de vergoeding overeen met de helft van de waarde van de muur, maar die prijs wordt beïnvloed door verschillende factoren. 

Om een correcte prijs te bepalen, doe je voor de waardebepaling best een beroep op een zelfstandig landmeter-expert. In het verleden kon je hiervoor ook een architect aanspreken, maar sinds een wetswijziging uit 2003 is de gemeenmaking van muren uitsluitend voorbehouden aan landmeters-experten die zijn ingeschreven op het Tableau van de Federale Raad van Landmeters-experten. Zij hanteren vaste eenheidsprijzen, die variëren van streek tot streek. Verder houden ze rekening met de ouderdom, de slijtage,… van de over te nemen muur. 

Registratie
De gemeenmaking van de muur moet tot slot ook geregistreerd worden bij het dichtstbijzijnde registratiekantoor. Alleen op die manier krijgt de overname een openbaar karakter. Een dergelijke registratie wordt geregistreerd aan 10 % registratiekosten. 

Vermijden?
Heel wat tweede bouwers proberen een muurovername te vermijden. Ze zien enkel de meerkost in hun bouwproject, maar niet de meerwaarde van een gemene muur. De truc is het optrekken van een nieuwe wand en vervolgens isolatie te plaatsen tussen de bestaande en de nieuwe wand. In vele gevallen is het bouwen van zo’n nieuwe muur duurder dan de loutere overname van de bestaande wand. Bovendien loop je het risico een deel van je perceel te verliezen door verkrijgende verjaring. De eerste bouwer heeft immers de wand ‘te paard’ op jouw perceel gebouwd en kan op die manier na 30 jaar aanspraak maken op de grondrepel die in het verlengde van deze wand ligt. 

Met het oog op een goed nabuurschap valt het overigens aan te bevelen de bestaande wand over te nemen wanneer deze in een goede staat is.

Bron:
Habitos