Hoe geloofwaardig zijn vastgoedbarometers?

Diverse trimestriële of jaarlijkse vastgoedbarometers trachten de tendensen op de vastgoedmarkt in kaart te brengen. Maar hun resultaten durven wel eens uiteen te lopen. Hoe komt dat?
 
Regelmatig worden diverse barometers en indexen van de vastgoedactiviteit gepubliceerd. Maar moeten we die ook klakkeloos geloven? Stemmen zij echt overeen met de werkelijkheid op het terrein? Soms wel, maar niet altijd. En soms leveren ze grote verrassingen op… Uit onze vergelijking blijkt dat de officiële gegevens van de FOD Economie de meest betrouwbare en ook de meest volledige zijn. Maar ze hebben het ‘nadeel’ dat ze steeds met minstens drie maanden vertraging verschijnen.

Twee barometers trachten al enkele jaren de officiële cijfers in snelheid te pakken. Zij worden telkens enkele dagen na het einde van het kwartaal gepubliceerd. Het gaat om de Trevi-index, die werd bedacht door het agentennetwerk dat dezelfde naam draagt, en de Notarisbarometer. Verder is er nog de ERA-barometer, maar die verschijnt slechts één keer per jaar.

Van 187.000 tot 250.000 euro voor een huis
Wanneer we de prijzen en tendensen die vermeld zijn in de verschillende barometers naast elkaar leggen, stellen we vaak erg grote verschillen vast (zie grafiek hieronder). Neem nu de vastgoedmarkt in 2011. Volgens de FOD Economie, waar de gegevens van het laatste kwartaal nog niet beschikbaar zijn, zijn de huizenprijzen vorig jaar met 4,5 procent gestegen. Dat is iets meer dan de inflatie. Maar volgens de Notarisbarometer (gebaseerd op volledige cijfers 2011) is de prijs van een huis vorig jaar gemiddeld met liefst 14,5 procent toegenomen.

Ook de prijzen lopen sterk uiteen. Volgens (een voorlopige schatting van) de FOD Economie kostte een huis in 2011 gemiddeld 187.000 euro. Volgens de notarissen was dat 214.000 euro. Het ERA- en TREVI-netwerk spreken dan weer van een prijs van respectievelijk 220.000 en 250.000 euro.

Dezelfde vaststelling zien we bij appartementen. Daar schommelt de prijs in 2011 afhankelijk van de barometer tussen 177.500 euro en 206.000 euro.

Vanwaar die verschillen?
Geen van die prijzen is verkeerd. Elke barometer volgt een eigen methodiek en gaat uit van een bepaalde selectie. De statistieken van de FOD Economie zijn afkomstig van het Kadaster van de FOD Financiën. Het zijn de prijzen vermeld in de verkoopakten, maar zonder de registratierechten. De Notarisbarometer die in 2007 werd opgericht, is gebaseerd op de verkopen van het voorbije kwartaal. De notarissen verzamelen de gegevens 3 tot 4 maanden vóór de ondertekening van de akte. Dus bij het compromis. "Maar wij houden ook rekening met de registratierechten afkomstig van de FOD Financiën", zegt Bart van Opstal, voorzitter van de Federatie van Notarissen.

De Trevi-index werd in 2005 geïntroduceerd en is gebaseerd op de aangeboden verkoopprijs van een selectie van 7.500 panden berekend tijdens het kwartaal dat voorafgaat aan de publicatie. De index maakt een weging per provincie en per type woning. "Het is gewoon een macro-economische index", benadrukt Eric Verlinden, bestuurder van Trevi. De ERA-barometer bestaat dan weer sinds 2006 en is louter gebaseerd op de activiteit van het ERA-netwerk (5.000 verkopen in 2011).

Andere basis
We stellen vast dat de barometers niet alleen verschillen op het vlak van methodiek. Ze gebruiken ook een andere berekeningsbasis. Zo hanteert ERA als referentie een huis met drie slaapkamers, terwijl de FOD Economie een onderscheid maakt tussen gewone woonhuizen en villa’s of landhuizen (die gemiddeld twee keer duurder zijn).
We onthouden vooral dat de cijfers van de FOD Economie op dit moment de meest volledige en meest betrouwbare zijn. "Zij geven niet alleen gemiddelden, maar ook het aantal geregistreerde transacties en de totale bedragen." Dat wil echter niet zeggen dat de andere indexen niets waard zijn. Alleen moet bij de interpretatie ervan rekening worden gehouden met hun methodiek.