Hoe nog optimaal profiteren van de woonbonus

Een eigen stek kopen, het is de ambitie van zowat elke Vlaming. Ook het beleid zette de afgelopen jaren in op eigendomsverwerving. Een lening voor de aankoop van uw gezinswoning wordt daarom al sinds jaar en dag fiscaal gestimuleerd met een belastingvoordeel. Sinds 2005 is dat de zogenaamde woonbonus. Door de zesde staatshervorming is de bevoegdheid ‘wonen’ sinds 1 juli overgedragen naar de gewesten. De kersverse regering-Bourgeois lijkt die kans te grijpen: in het regeerakkoord is bepaald de woonbonus minder voordelig te maken voor nieuwe leningen. Gezinnen die nog moeten bouwen of willen kopen, zouden daardoor tot 1.300 euro per jaar minder belastingvoordeel hebben.

Wat is de woonbonus?
De woonbonus is het belastingvoordeel voor particulieren die na 1 januari 2005 leenden voor de aankoop, de bouw of de renovatie van een woning. Bouwgronden zonder woning komen niet in aanmerking. De voorwaarden zijn strikt. U mag geen eigenaar zijn van een ander huis of appartement. Het moet ook uw ‘eigen’ woning zijn, wat betekent dat u er samen met uw gezin leeft. De lening moet minstenstien jaar lopen en gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving.

De Vlaamse regering heeft geen plannen om te raken aan het fiscale voordeel voor de lopende leningen. Het belastingvoordeel blijft afhangen van uw inkomen en schommelt tussen 25 en 50 procent. De betaalde intresten en kapitaalaflossingen die u in de belastingaangifte kan opnemen, zijn geplafonneerd. De Vlaamse regering behoudt de maximumbedragen voor het aanslagjaar 2015, die u opneemt in de belastingaangifte van volgend jaar. Het basisbedrag is 2.280 euro per persoon. Gedurende de eerste tien jaar van de lening komt daar een toeslag van 760 euro bovenop. Welk voordeel levert dat op? Er kan maximaal 3.040 euro (2.280 euro + 760 euro) fiscaal worden ingebracht. Het maximale belastingvoordeel is 3.040 x 50% = 1.520 euro. Daarbovenop is er nog een besparing aan gemeentelijke opcentiemen. Voor wie woont in een gemeente met een gemeentebelasting van 7 procent, levert dat de woonbonus belastingvoordeel van 1.520 x 107% of 1.626 euro op. Dat voordeel is er per belastingplichtige. Als u en uw partner samen kopen en u beiden voldoet aan de voorwaarden, dan geniet u samen zo’n 3.250 euro belastingvoordeel per jaar.

De enige wijziging voor de lopende leningen zit in het plafond aan intresten en kapitaalaflossingen. Die grens werd tot nu toe elk jaar geïndexeerd. Maar de Vlaamse regering zal die de komende twee jaar niet indexeren. Maar wat staat er te veranderen voor wie nog moet kopen of bouwen? Een overzicht op de meest gestelde vragen.

1. Ik moet nog kopen. Vanaf wanneer veranderen de regels? Kan ik nog snel een lening afsluiten om van het huidige regime te genieten?
Volgens het regeerakkoord wordt de woonbonus bijgestuurd voor contracten afgesloten vanaf 1 januari 2015. Wie nog voor het einde van het jaar leent, blijft genieten van de bestaande regels. Het fiscale regime hangt af van de datum van de hypotheekakte: uw hypotheekakte moet voor Nieuwjaar bij de notaris verleden zijn. Wie koopplannen heeft, zal dus haast moeten maken. Tussen de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst (compromis) en het verlijden van de aktes bij de notaris verlopen enkele weken. ‘In normale omstandigheden bedraagt de maximumtermijn drie maanden. In elk geval is er minstens één maand nodig’, zegt notaris Marc Sobrie. In sommige omstandigheden kan de periode langer dan drie maanden duren, bijvoorbeeld als er minderjarige mede-eigenaars zijn.

2. Hoeveel lager zal het voordeel van de woonbonus uitkomen?
Voor heel wat koppels betekent de hervorming van de woonbonus een verlies van 1.300 euro per jaar en dat gedurende de hele looptijd van de lening. Iedereen met een belastbaar inkomen van 20.600 euro per persoon of meer is slechter af met de nieuwe regeling. Wie een laag inkomen heeft, kan met de nieuwe woonbonus wel een hoger voordeel hebben.

Hoe ziet de nieuwe regeling eruit? De bedragen aan intresten en kapitaalaflossingen die fiscaal benut kunnen worden, worden met 760 euro verlaagd. Het maximumbedrag tijdens de eerste tien jaar van de lening komt op 2.280 euro, waarna het terugvalt op 1.520 euro.

Het effectieve belastingvoordeel zal niet langer afhangen van het inkomen maar zal altijd 40 procent bedragen. Welk voordeel levert dat op? 2.280 euro x 40%= 912 euro. Daarbovenop komt de besparing aan gemeentebelastingen. Voor iemand die in een gemeente woont met een gemeentebelasting van 7% wordt dat 912 x 107% = 975 euro. Als beide partners van het voordeel kunnen genieten, is dat een voordeel van 1.950 euro samen. In vergelijking met het maximale voordeel in de huidige regeling (3.250 euro) is dat een verlies van 1.300 euro per gezin per jaar.

3. Zal de bank strenger worden voor het toestaan van een lening? Zal er een grotere eigen inbreng worden gevraagd?
Er zijn geen gevolgen voor de eigen inbreng. ‘Bij de bepaling van de terugbetalingscapaciteit houden we rekening met de huidige inkomsten en lasten van de klant. Het voordeel van de fiscaliteit wordt niet mee in rekening gebracht’, klinkt het bij KBC. ‘Als kredietgever is KBC niet op de hoogte onder welk fiscaal stelsel de klant valt en in hoeverre hij zijn woningkrediet fiscaal wenst of kan inbrengen.’ Ook bij ING wordt in de automatische beslissingssystemen geen rekening gehouden met de fiscale besparing voor het berekenen van de terugbetalingscapaciteit.

4. Zullen nog altijd dezelfde registratierechten betaald moeten worden?
Op een aankoop van een woning, een appartement of een bouwgrond moeten nog altijd registratierechten worden betaald. Die bedragen 10 procent van de aankoopsom. Er zijn wel een aantal gunstmaatregelen voor bijvoorbeeld een woning met een klein beschrijf. In het regeerakkoord wordt ‘een budgetneutrale vereenvoudiging van de registratierechten en een herwerking van de bestaande gunstmaatregelen naar een globaal lager tarief voor de gezinswoning’ gepland. De filosofie van de meeneembaarheid van de betaalde registratierechten blijft behouden.

De Vlaamse regering gaat tevens onderzoeken of het mogelijk is om - binnen de contouren van het budgettaire kader - een keuzemogelijkheid in te bouwen waarbij u zou kunnen kiezen tussen de toepassing van de woonbonus of een verminderd registratierecht.

5. Wat zal de impact op de vastgoedprijzen zijn?
De vastgoedexperts zijn het erover eens dat de teruggeschroefde woonbonus de prijzen op middellange termijn zal drukken. ‘De kopers zullen het budgetverlies deels compenseren door vrede te nemen met een iets goedkopere woning, maar uiteindelijk zal er een prijscorrectie komen. Een daling van 5 procent over de komende 24 maanden is heel reëel’, zegt Iain Cook van het makelaarsnetwerk ERA. De expert verwacht tevens dat er in de tweede helft van dit jaar nog iets meer transacties zullen zijn omdat kopers nog van de huidige regeling willen genieten, terwijl ze in de eerste helft van volgend jaar een eerder afwachtende houding zullen aannemen.

‘Theoretisch veroorzaken de aangekondigde maatregelen een prijsdaling van minimaal 5 procent op middellange termijn, al zijn er factoren die het budgetverlies van de gezinnen zal compenseren’, zegt Julien Manceaux, vastgoedexpert bij ING. ‘De gezinnen zullen in 2015 iets meer inkomsten hebben en kunnen extra eigen middelen inbrengen. Maar als de minder aantrekkelijke fiscaliteit samengaat met een rentestijging, dan zullen de extra inkomsten en spaargelden niet volstaan om de negatieve effecten te compenseren.’

6. Kan ik samen met anderen een woning kopen? En kunnen we allemaal van de woonbonus genieten?
Het regeerakkoord bepaalt dat voor een zelfde pand maximaal tweemaal gebruik kan worden gemaakt van de woonbonus. Dat maakt dat het niet langer mogelijk zal zijn dat bijvoorbeeld ouders samen met hun twee kinderen lenen voor een zelfde woning en dus viermaal van de woonbonus genieten.

Bron:
Netto