Hoe vermijden dat uw bouw of verbouwing een nachtmerrie wordt

Wilt u wat animo brengen op een feestje? Vraag de aanwezigen dan hoe vlot de bouw of verbouwing van hun woning is verlopen. Ongetwijfeld barst er een levendig gesprek los over vertragingen, onvoorziene kosten, foute materialen en allerlei andere frustraties. Dat wilt u natuurlijk zoveel mogelijk vermijden. Het komt er dus op aan uw aannemer goed uit te kiezen, uw contract gedegen op te stellen en de bouwwerken van dichtbij op te volgen. Merkt u toch problemen, grijp dan meteen in. Al betekent dat niet dat u onmiddellijk naar de rechtbank moet hollen.

Zoek een uitstekende aannemer
Alles begint met het selecteren van de juiste aannemer. Hebt u een eigen architect, dan kan die u ongetwijfeld betrouwbare aannemers aanbevelen. Buren, vrienden en familieleden zullen ook graag hun ervaringen delen. Bezoek zeker projecten van de aannemer die u op het oog hebt.

Controleer, voor u beslist met welke aannemer u in zee gaat, zijn vakbekwaamheid. Dat kan in de Kruispuntbank van Belgische Ondernemingen (KBO). Via de ‘public search’ kunt u aan de hand van het ondernemingsnummer de beroepsbekwaamheid van de aannemer checken.

Vroeger konden aannemers zich registreren om hun klanten zekerheid te geven over hun vakkennis, zowel qua opleiding als ervaring. Die registratie is enkele jaren geleden afgeschaft. Er zijn wel nog zogenaamde ‘erkende aannemers’, maar dat label geeft aan dat de aannemer in kwestie overheidsopdrachten mag uitvoeren. Een erkenning is vooral een indicatie dat de aannemer financieel gezond is, maar dat wil niet zeggen dat niet-erkende aannemers financieel in slechte papieren zitten of per definitie minder goed werk afleveren.

Stel een gepast contract op
Is de aannemer lid van de Confederatie Bouw, dan is de kans groter dat hij gebruikmaakt van contracten conform de wet-Breyne voor projecten die hij van a tot z voor zijn rekening neemt. De wet-Breyne beschermt u als bouwheer vooral tegen een financiële ramp als de aannemer failliet zou gaan. Over problemen van technische aard - bijvoorbeeld een te lage binnendeur of het gebruik van materialen van minder goede kwaliteit - zegt de wet-Breyne niets. Maar omdat de wet de betalingswijze van de geleverde werken en de oplevering strikt regelt, zijn daar onrechtstreeks toch garanties voor ingebouwd in de woningbouwwet.

Volg de werken van dichtbij op (of engageer iemand die dat in uw plaats zal doen)
Een gouden raad: volg de werken nauwgezet op. Doet u dat zelf niet, schakel dan iemand in die dat in uw plaats zal doen. Werkt u met verschillende aannemers, dan kunt u een coördinatiecontract afsluiten met bijvoorbeeld uw architect. Maar ook als u in zee ging met een algemene aannemer of een sleutel-op-de-deurfirma, gaat u beter geregeld een kijkje nemen op de bouwwerf. Tijdens zo’n bezoek zult u al snel merken dat bijvoorbeeld de binnendeuren smaller of lager zijn dan gepland.

Kaart problemen meteen aan bij de aannemer
Ziet u iets wat u niet zint, grijp dan zo snel mogelijk in. Kaart het issue meteen aan bij de aannemer. Als alle partijen van goede wil zijn, zal het probleem snel rechtgezet worden.

‘Bent u in het contract overeengekomen dat u de werken in schijven betaalt naarmate de werken vorderen, dan is ook dat een stok achter de deur’, geeft Marianne Bourgeois van de Confederatie van Immobiliënberoepen CIB Vlaanderen aan.

Schort desnoods uw betalingen tijdelijk op
Is de aannemer niet bereid het probleem spontaan op te lossen, dan kunt u hem laten weten dat u de betaling van die schijf opschort zolang het probleem in kwestie niet is opgelost. ‘Maar u mag wel alleen de som geld achterhouden die overeenstemt met de werken die u concreet betwist’, zegt Baudouin van Lierde van de Verzoeningscommissie Bouw. ‘Wel kunt u een veiligheidsmarge inbouwen, bijvoorbeeld het dubbele van wat u denkt dat de herstelling zal kosten. Maar 20.000 euro niet betalen omdat u een geschil hebt over iets ter waarde van 1.000 euro, dat is buiten proportie. U kunt die som storten op een geblokkeerde rekening. Dat is een signaal aan uw aannemer dat hij erop kan vertrouwen dat u niet financieel in nauwe schoentjes zit.’

Schakel de Verzoeningscommissie Bouw in
Als lid van de Verzoeningscommissie Bouw heeft Van Lierde een goed beeld van de technische bouwgeschillen waar bouwheren en aannemers dagelijks mee worstelen. Kunt u onderling niet tot een akkoord komen met uw aannemer of architect over hoe een probleem moet worden opgelost, dan kunt u die Verzoeningscommissie inschakelen.

Net zoals andere geschillencommissies heeft de Verzoeningscommissie Bouw als doel het dispuut buiten de rechtbank op te lossen. De commissie werd in 2002 opgericht en bestaat uit vertegenwoordigers van consumenten, architecten en aannemers. In 2015 - de meest recente cijfers - kreeg ze bijna 3.000 telefoontjes en bijna 600 schriftelijke vragen voor advies. Van die vragen mondden er 119 uit in een echte klacht.

OPGELET!
De Verzoeningscommissie Bouw treedt alleen op bij technische geschillen. Uw klacht moet betrekking hebben op een of meer gebreken in het ontwerp of de uitvoering van de werken. Denk aan een te kleine badkamer, waardoor er onvoldoende ruimte is om het bad te plaatsen dat u voor ogen had. Of aan een verkeerde draairichting van de deuren, het loskomen van het plafond enzovoort.

Zijn alle partijen bereid om het geschil via de Verzoeningscommissie op te lossen, dan zal die een expert-verzoener aanstellen. Die gaat samen met alle betrokken partijen - de bouwheer en de aannemer of de architect - ter plekke de gebreken bekijken, hij gaat op zoek naar de oorzaak en bekijkt hoe het probleem kan worden opgelost en hoeveel dat zou kosten.

Gaan de partijen akkoord met zijn voorstel tot minnelijke oplossing, dan stelt de expert-verzoener ter plaatse een verslag op dat alle partijen ondertekenen, waardoor ze ook verplicht zijn er zich aan te houden. ‘Tachtig procent van de dossiers sluiten we op die manier af’, geeft Van Lierde aan.

‘Maar zelfs als de verzoening mislukt, is de procedure nuttig’, verzekert Van Lierde. ‘Het technisch verslag kan dan worden gebruikt tijdens de procedure voor de rechtbank.’

Een procedure via de Verzoeningscommissie verloopt, in tegenstelling tot procedures voor de rechtbank, snel en is niet duur. ‘Gemiddeld vinden we een oplossing na 94 dagen’, verzekert Van Lierde. Wettelijk heeft de commissie maximaal 6 maanden de tijd. Elke partij betaalt bij het inleiden van het dossier een vast bedrag van 200 euro, dat de kosten dekt van het eerste plaatsbezoek van de deskundige en het opstellen van het proces-verbaal van verzoening of het technisch bindend verslag.

Moet de expert bijkomende onderzoeken doen, dan moet hij eerst een bestek van de te verwachten kostprijs bezorgen aan de partijen. ‘Dat om zeker te zijn dat de te maken kosten niet hoger oplopen dan de waarde van het geschil’, verzekert Van Lierde.

De werken lopen vertraging op
Enkele dagen vertraging vallen ongetwijfeld nog te overbruggen. Maar in de praktijk zijn vertragingen van meerdere maanden geen uitzondering. Maak duidelijke afspraken over de bouwtermijn en de boeteclausules wanneer die termijn zou worden overschreden

Wettelijk is er geen maximumtermijn vastgelegd waarbinnen een nieuwbouw of verbouwing moet worden opgeleverd. Het komt er dus op aan daar zelf duidelijke afspraken over te maken in uw aannemingscontract. Spreek ook meteen boeteclausules af, zodat die vermelde termijnen niet louter theorie blijven. Neem zowel de aanvangsdatum van de werken als de uitvoeringstermijn nauwkeurig op in uw aannemingscontract

In veel aannemingscontracten staat dat u pas in de planning van de firma wordt opgenomen nadat u een voorschot hebt betaald. De consumentenorganisatie Test-Aankoop vindt dat onaanvaardbaar, want ‘dan hangt u volledig af van de goede wil van de aannemer’. Als u al een deel betaald hebt, hebt u geen stok meer achter de deur als het bouwbedrijf de werken op de lange baan schuift.

Tip!
Meestal wordt de uitvoeringstermijn uitgedrukt in werkdagen. Beter is echter om te rekenen in kalenderdagen. Werkdagen kunnen door bijvoorbeeld slecht weer opschuiven. ‘Is de uitvoeringstermijn in kalenderdagen uitgedrukt, dan kan de aannemer vertragingen alleen motiveren door slecht weer als hij kan bewijzen dat het gaat om uitzonderlijke weersomstandigheden voor die periode van het jaar, voor die aard van de werken en voor die plaats van de werken’, geeft Baudouin van Lierde van de Verzoeningscommissie Bouw aan.

Gaat het geschil louter om vertragingen, dan kunt u niet terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw. ‘Is de vertraging echter te wijten aan een discussie over een technisch onderdeel, dan zullen we in het verzoeningsvoorstel ook een vergoeding voor de vertraging voorzien’, geeft Van Lierde aan.

Spreek op voorhand een schadevergoeding af
Welke schadevergoeding spreekt u het best af? Ook daar zegt de wet niets over. Een redelijke boete vergoedt u voor de extra kosten die u als bouwheer hebt ten gevolge van de vertraging. U moet uw verhuizing uitstellen, de huur verder blijven betalen terwijl de hypothecaire lening al begint te lopen… Werkt u met meerdere aannemers, dan kan een vertraging van de ene de planning van de andere helemaal in de war sturen. Vaak wordt als algemene regel genomen dat de schadevergoeding gelijk is aan de normale huurprijs voor een gelijkwaardige woning.

Tip!
Nog een lichtpuntje voor wie in het contract geen vertragingsvergoeding heeft opgenomen. ‘Staat in het contract dat uw aannemer verwijlintresten mag aanrekenen als u facturen te laat betaalt, dan kunt u dankzij het algemene principe van de wederkerigheid ook een vergoeding voor vertraging proberen af te dwingen bij de rechter’, weet Van Lierde. Maar u moet zich natuurlijk de vraag stellen of het sop de kool waard is, aangezien zo’n gerechtelijke procedure niet gratis is.

Wacht nog even met verhuizen of betalen
Zodra uw nieuwbouw klaar is, staat u ongetwijfeld te popelen om er uw intrek in te nemen. Toch gaat u beter niet te snel sleuren met verhuisdozen. Zodra u in de woning trekt, wordt er immers van uitgegaan dat u de werken aanvaardt in de staat waarin u ze ontvangt. Idem als u de eindfactuur betaalt. En dat heeft verstrekkende gevolgen.

Wat dat concreet betekent, hangt af van het feit of u valt onder de wet-Breyne of niet. De wet-Breyne gaat uit van een oplevering in 2 fasen. Valt uw project niet onder de wet-Breyne, dan is een schriftelijke oplevering zelfs niet verplicht. 

Kijk op het einde van de werken de woning grondig na, bijvoorbeeld in het bijzijn van uw architect. Laat uw opmerkingen noteren in het opleveringsverslag, zodat u er een schriftelijk bewijs van hebt.

2. Met de wet-Breyne
In de woningbouwwet staat dat de oplevering in twee fasen moet gebeuren en dat daar altijd een schriftelijk verslag van moet worden gemaakt.

De voorlopige oplevering vindt plaats op het einde van de werken. Het is het moment waar u bevestigt dat de woning af is, ook al zijn er nog gebreken. Maar wettelijk hebt u de woning nog niet aanvaard. Dat gebeurt pas bij de definitieve oplevering.

Tussen de voorlopige en definitieve oplevering moet minstens 1 jaar zitten. Die periode van een jaar is niet toevallig gekozen. Zo kunt u als bouwheer de woning ‘ervaren’ tijdens alle seizoenen van het jaar. Het is een ‘testperiode’, waarin u alles tot in detail kunt controleren. In die periode moet de aannemer ook alle tekortkomingen oplossen die in het verslag van de voorlopige oplevering stonden. Zolang dat niet het geval is, mag u de definitieve oplevering weigeren, tenzij het gaat om details.

In principe begint pas na de definitieve oplevering de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken te lopen. Maar in de meeste aannemingscontracten staat dat dit al het geval is vanaf de voorlopige oplevering.

Bron:
Netto