Met welk geld betaalt u het best een verbouwing?

Waar zult u het geld halen?

Uit uw spaarpot? Uit de marges van uw hypotheek? Of uit een nieuwe lening bij de bank? Uit een rondvraag die Batibouw liet uitvoeren bij 1.400 Belgen blijkt dat acht op de tien minstens gedeeltelijk spaargeld inzetten, dat bijna de helft leent (al dan niet ten dele), en dat bijna drie op de tien voor een deel van het budget ook op premies of subsidies rekenen. Voor de keuze tussen eigen middelen inzetten of bijlenen geven we hier enkele aandachtspunten waarmee u uw huiswerk kunt maken.

1. Spreek uw spaargeld aan

‘Op je spaarboekje levert het toch niets op!’ Met de lage rentetarieven waar we nu al verscheidene maanden tegen aankijken, heeft de liefde van de Belg voor zijn spaarcenten een serieuze knauw gekregen. De rente op spaarrekeningen ligt inderdaad erg laag. Op het eerste gezicht is het dan de logica zelve om met dat geld wat anders te doen.

Toch kijkt u het best wat verder. Houd bijvoorbeeld in het achterhoofd dat u een buffer van spaargeld moet houden voor onvoorziene omstandigheden het equivalent van een zestal maanden loon wordt vaak als minimum aangeraden, al vinden sommige adviseurs dat nog aan de krappe kant.

Ook als u bovenop dat bufferbedrag nog spaargeld over hebt, is het niet altijd de beste optie om het in uw verbouwing te stoppen. U hoeft geen geroutineerde belegger te zijn om met dat spaargeld toch wat meer rendement te behalen. Zolang u uw spaargeld niet ‘vastzet’ in een verbouwing of een belegging houdt u ook de mogelijkheid open om het over enkele jaren misschien te beleggen als de rendementen weer iets hoger liggen.

Eigen spaargeld gebruiken:

Pro:
- Geen rentelast
- Geen bijkomende kosten
Contra:
- Gemist rendement
- Geen fiscaal voordeel

Dat rendement moet u afwegen tegen de kostprijs van lenen, die op dit ogenblik eveneens laag is. Maar stel dat u een lening kunt afsluiten tegen 2,5 procent, dan is het niet nodig om een belegging te vinden die 2,5 procent rendement biedt. Naargelang u afbetaalt, daalt immers het uitstaande kapitaal en zakken dus ook de intresten. De intrest op uw belegging heeft daarentegen wel betrekking op het volledige bedrag. Het volstaat dat het rendement van uw belegging 60 à 70 procent beloopt van de rente op de lening om te kiezen voor lenen.

De cijfers zijn niet lukraak gekozen: de geafficheerde tarieven voor woonkredieten liggen de jongste tijd bij veel banken rond 2,5 à 3 procent voor een looptijd van tien jaar. U zult voor uw belegging misschien iets meer risico moeten nemen dan met een tak21-levensverzekering waarop het gegarandeerd rendement momenteel slechts 1 à 1,5 procent is, al kwam het nettorendement bij veel aanbieders vorig jaar toch nog op 2 procent of wat hoger uit.

Enerzijds duiken er geen extra kosten op wanneer u gewoon uw spaargeld van een spaarrekening plukt, anderzijds creëert u geen nieuwe mogelijkheid om een fiscaal voordeel te putten uit een krediet.

2. Neem uw woonkrediet op

Gesteld dat u nog wat afbetalingscapaciteit hebt, besluit u (een deel van) uw verbouwingsbudget te willen lenen. Tegen welk rentetarief en tegen welke kosten u leent voor de verbouwing hangt in grote mate af van de vraag of het om een woonkrediet gaat. U bent er ongetwijfeld ook al mee om de oren geslagen dat de tarieven van de woonkredieten vandaag erg laag liggen.

Helemaal mooi wordt het als u nog een hypotheek hebt en een wederopname kunt doen. Kapitaal dat u al terugbetaald had, vraagt u dan nóg eens te leen bij de bank. Omdat dit binnen een lopende hypotheek gebeurt, is er geen nieuwe hypothecaire inschrijving nodig. Met andere woorden: u betaalt geen notariskosten. Wat het rentetarief betreft, worden wederopnames wel als nieuwe kredieten behandeld, met eigen voorwaarden en tarieven. Het tarief is dat van het moment van de aanvraag, dus wie nu voor een wederopname kiest, zal in veel gevallen een tarief krijgen dat voordeliger is dan dat van het oorspronkelijke woonkrediet.

Woonkrediet opnemen

Pro:
- Spaargeld blijft beschikbaar voor andere bestedingen of beleggingen
- Geen nieuwe hypothecaire inschrijving nodig
- Mogelijk kunt u het fiscaal voordeel langer genieten
Contra:
- Rentelast vergroot 

Wanhoop niet meteen als u nog niet veel kapitaal hebt afbetaald van uw oorspronkelijke woonkrediet - in de eerste jaren betalen veel leners voornamelijk rente. Verscheidene banken passen daar toch nog een mouw aan. Bij Crelan bijvoorbeeld kunt u tot 20 procent van het oorspronkelijke kapitaalbedrag heropnemen. Als voorwaarde wordt wel gesteld dat u als klant al minstens drie jaar probleemloos het oorspronkelijke krediet afbetaalt. Onder dezelfde voorwaarden kan bij BNP Paribas Fortis soms tot 120 procent van het oorspronkelijke bedrag worden geleend. Bij andere banken blijft de regel dat alleen het terugbetaalde kapitaal kan worden heropgenomen, al kan er soms afhankelijk van het dossier een nieuw krediet worden toegekend zonder bijkomende waarborg.

Door het krediet opnieuw uit te breiden, vergroot of verlengt u eventueel het fiscale voordeel dat u uit uw woonlening put, als u dat nog niet volledig hebt benut via de inbreng van de kapitaalaflossingen en intrestbetalingen van de oorspronkelijke som. Let wel: ook de fiscus beschouwt de wederopname als een nieuw krediet. Sloot u dat bijkomende krediet af na 1 januari 2015, dan geldt dus de nieuwe, verlaagde woonbonus. 

3. Sluit een nieuw woonkrediet af

Een hypotheek loopt standaard dertig jaar, tenzij u ze om de een of andere reden liet schrappen. Ook wanneer uw eerste woonkrediet inmiddels helemaal is afbetaald, bestaat uw hypotheek dus mogelijk nog en kunt u een wederopname doen zonder nieuwe hypothecaire inschrijving.

Nieuw woonkrediet afsluiten

Pro:
- Spaargeld komt beschikbaar voor een andere besteding of andere belegging
- Fiscaal voordeel
Contra:
- Rentelast
- Kosten hypothecaire inschrijving 

Hebt u geen hypotheek (meer), dan verandert het plaatje. Een nieuw woonkrediet afsluiten is dan een optie. Wellicht zult u tegen een scherper tarief kunnen lenen dan bij een lening op afbetaling, maar u hebt hier wel de bijkomende kosten van de inschrijving. Via de rekensimulator op de website notaris.be kunt u een idee krijgen van die kosten. Voor een geleend bedrag van 30.000 euro bedragen die tussen 1.700 en 2.200 euro; met een lening van 75.000 euro kijkt u aan tegen 2.650 tot 3.100 euro notariskosten.

Met een nieuw woonkrediet geniet u opnieuw het fiscale voordeel van de woonbonus. Daar zijn wel enkele voorwaarden aan verbonden: het krediet moet betrekking hebben op uw enige en eigen woning, het moet minstens tien jaar lopen, en al ziet uw bank er wellicht geen graten in, voor de fiscus mag het niet worden benut voor de aanleg van uw tuin, oprit of zwembad. Denk vooral goed na over die relatief lange looptijd: u betaalt dan veel langer (en dus meer) intresten. Reken dus na of het fiscale voordeel daar voldoende tegen opweegt.

4. Kies voor een lening op afbetaling

Ziet u het niet zitten een nieuw woonkrediet af te sluiten, dan is er natuurlijk nog de 

lening op afbetaling. De meeste banken hebben een verbouwingslening in de aanbieding met gunstiger tarieven dan voor een gewoon consumentenkrediet. Toen we enkele tarieven opvroegen, varieerden die tussen 3,5 en 6 procent (jaarlijks kostenpercentage). U kijkt dus best even rond. Het tarief wordt bij veel banken ook wat hoger naargelang u langer wilt lenen, zeker als u over meer dan vijf jaar wilt afbetalen. De grootbanken en enkele prijsbrekers hebben nog een strakker tarief voor milieuvriendelijke projecten: zogeheten groene leningen of ecokredieten. Die schommelen tussen 3,5 en 5 procent (jaarlijks kostenpercentage).

Pro:
- Spaargeld blijft beschikbaar
- Ook voor investeringen die niet passen in het woonkrediet
- Geen kosten
Contra:
- Hogere rentelast
- Zelden fiscaal voordeel 

Dat tarief zal dus wel hoger uitkomen dan voor een woonkrediet, en de lening komt niet in aanmerking voor een fiscaal voordeel.
 

Waarom dan toch voor een verbouwingslening kiezen?

Bijvoorbeeld omdat u maar een kleine som bij wilt lenen die de kosten van een nieuwe hypotheekinschrijving niet verantwoordt - aan een lening op afbetaling zijn geen kosten verbonden, zelfs dossierkosten mogen volgens de wet niet worden aangerekend. Of omdat u in uw nieuw samengesteld gezin bepaalde rekeningen apart wilt houden en andere net wilt delen. Of omdat de toekenning van een lening op afbetaling sneller verloopt.

Als u de woonbonus niet kunt genieten en u het kadastraal inkomen van uw woning aangeeft als ‘inkomsten uit onroerend goed’, kunt u daarvan wel de intresten van uw lening aftrekken. Idem als u andere inkomsten uit onroerend goed aangeeft.

Belastingvermindering voor wederopname?

Als u een bijkomende som leent via een wederopname binnen een bestaand hypothecair krediet beschouwt de fiscus dat als een nieuw krediet. Het kan een bijkomende belastingvermindering opleveren. 

Basis:
U geeft al 2.280 euro of meer aan door de eerste lening? Dan kunt u niets extra’s aangeven.
U geeft al een bedrag X tussen 760 en 2.280 euro aan door de eerste lening? Dan kunt u nog 2.280 euro – X bijkomend aangeven.
U geeft al een bedrag aan lager dan 760 euro? Dan kunt u 1.520 euro aangeven van de nieuwe lening. 

Verhoging:
Als u recht hebt op de verhoging van 760 euro (eerste tien jaar) en/of 80 euro (minstens drie kinderen) voor de uitgaven van uw nieuwe lening, worden de vermelde grensbedragen voor de uitgaven van de nieuwe lening verhoogd. U moet dan het verschil berekenen tussen die 760 en/of 80 euro en het bedrag dat u van de oude lening al inbrengt boven 2.280 euro: in die mate worden uw grensbedragen verhoogd.

 Wanneer u sinds 1 januari 2014 een nieuwe lening afsloot en opteert voor de toepassing van de gewestelijke woonbonus, kunnen de uitgaven van de eerste lening niet langer in aanmerking komen voor een (gewestelijke) belastingvermindering.

Bron
Netto