Nieuw appartement aan 6 procent btw kan niet meer
Bouwpromotoren moeten voortaan op renovatieprojecten 21 procent btw aanrekenen. Die plicht zal de prijs van volledig vernieuwde appartementen aanzienlijk opdrijven.
In de grote steden herontwikkelen bouwpromotoren tal van projecten tot residentieel vastgoed.
Daarbij worden bijvoorbeeld oude kantoorgebouwen of fabriekspanden omgevormd tot een appartementsblok. Of worden verouderde appartementsgebouwen drastisch gerenoveerd of zelfs volledig afgebroken en heropgebouwd.
Het nieuwe standpunt van de fiscus blijkt uit een beslissing van de centrale btw-diensten, die op 27 mei werd gepubliceerd.
Daarbij worden bijvoorbeeld oude kantoorgebouwen of fabriekspanden omgevormd tot een appartementsblok. Of worden verouderde appartementsgebouwen drastisch gerenoveerd of zelfs volledig afgebroken en heropgebouwd.
Het nieuwe standpunt van de fiscus blijkt uit een beslissing van de centrale btw-diensten, die op 27 mei werd gepubliceerd.
Gesplitst aankoopcontract
De volledig vernieuwde appartementen werden tot nu toe gecommercialiseerd tegen het gunstige btw-tarief van 6 procent, in de plaats van de gebruikelijke 21 procent voor nieuwbouw.Om de koper maximaal te laten profiteren van dat verlaagde btw-tarief voor de afbraak en heropbouw en/of de renovatie van woningen werd het aankoopcontract opgesplitst.
Enerzijds is er een contract voor de aankoop van een deel van het oude gebouw en anderzijds wordt de koper verzocht om een aannemingscontract te sluiten.
Het aannemingscontract geniet een verlaagd btw-tarief terwijl de aankoop van het oude gedeelte onderworpen is aan het evenredig registratierecht.
‘Maar die werkwijze wordt door de fiscus doorprikt’
Danny Stas - advocaat bij Laga
Een dergelijke commercialisatie wordt voortaan beschouwd als een verkoop op plan, waardoor 21 procent btw op het geheel moet betaald worden.
Twee werkwijzen
De fiscus heeft de twee gebruikelijke werkwijzen van de bouwpromotoren bij verkoop van oude gebouwen gevolgd door afbraak en/of renovatie onderzocht. In een eerste werkwijze sluit de koper met één medecontractant een contract af voor de aankoop van een oud gebouw én een aannemingscontract om dat gebouw af te breken en opnieuw te bouwen of te renoveren. Volgens de fiscus moet dat gezien worden als de levering van een nieuw gebouw. Op de verkoopprijs – inclusief de grond – moet voortaan 21 procent btw aangerekend worden.
In een alternatief scenario wordt gewerkt met twee afzonderlijke contracten met twee verschillende entiteiten: enerzijds de grondeigenaar en anderzijds de aannemer. Voor zover beide overeenkomsten in werkelijkheid met elkaar ondeelbaar verbonden zijn, zal het geheel volgens het nieuwe standpunt integraal aan 21 procent btw onderworpen zijn of zal minstens over het deel van de aannemingswerken 21 procent btw verschuldigd zijn. Geen terugvordering.
Ondanks het feit dat de beslissing duidelijk afwijkt van de jarenlange administratieve praktijk geldt het nieuwe standpunt ook naar het verleden toe’, zegt Danny Stas.
Dit betekent dat de fiscale administratie navorderingen zou kunnen verrichten op alle verkopen sinds 2011.
Gelukkig is er een versoepeling voorzien. Die maakt dat projecten waarvoor de fiscus eerder zijn formele of stilzwijgende toestemming gaf, blijven genieten van het 6 procenttarief.
Dit betekent dat de fiscale administratie navorderingen zou kunnen verrichten op alle verkopen sinds 2011.
Gelukkig is er een versoepeling voorzien. Die maakt dat projecten waarvoor de fiscus eerder zijn formele of stilzwijgende toestemming gaf, blijven genieten van het 6 procenttarief.
Wie al een dergelijk gerenoveerd appartement heeft gekocht, kan dus op beide oren slapen en hoeft geen extra btw-rekening te vrezen.
Wie zijn handtekening nog moet zetten, kan niet langer genieten van de gunstregeling en zal 21 procent btw moeten betalen.
Wie zijn handtekening nog moet zetten, kan niet langer genieten van de gunstregeling en zal 21 procent btw moeten betalen.
Het nieuwe standpunt zet de marges van de projectontwikkelaars ontegensprekelijk onder druk, waardoor ze minder snel geneigd zullen zijn oude panden en krotten te ontwikkelen én verhoogt sowieso de kost voor de kopers, aldus Stas.
Bron
Netto
Netto
Gerelateerde artikels
Hoeveel verdient je bank op je hypothecaire lening?
Weet je echt hoeveel je hypothecair krediet kost? Wanneer je een lening onderschrijft, vergoedt de bank zichzelf voor haar diensten en om het risico op wanbetaling te compenseren. Deze marge heeft zijn weerslag op je rentevoet, die je kan onderhandelen met je bankier. Ontdek hoeveel je bank verdient aan je hypothecaire lening en hoe je betere voorwaarden onderhandelt.
Zonnepanelen ook in 2021 rendabel!
Groene energie is een blijver. Ook in 2021 levert investeren in zonnepanelen een positieve bijdrage aan zowel het klimaat als je portefeuille. Zo zijn er vanaf dit jaar opnieuw subsidies voor nieuwe installaties en kan het wegvallen van de terugdraaiende teller je financieel voordeel opleveren, aangezien het prosumententarief in dat geval ook wegvalt!
Onderhoudstips: maak je terras klaar voor de lente!
De lente is in het land. Kan je terras na de winter nog een opknapbeurt gebruiken vooraleer je er lekker kan vertoeven? Dan is een grondige reiniging geen overbodige luxe! Met deze tips geniet ook jij in geen tijd van de heerlijke lentezon!
Dit moet je weten over de nieuwe regels rond woonkwaliteit in Vlaanderen!
Sinds 1 januari laatstleden geldt er in Vlaanderen een nieuw decreet rond de kwaliteit van woningen. Dat is onder andere van belang als je een woning (ver-)huurt. Wat moet je daarvan weten? Wat riskeer je als een woning verhuurt die niet aan de normen voldoet?
Dankzij onze unieke aanpak en sterke zelf ontwikkelde technologie staat Oximo garant voor een snelle en transparante verkoop. Benieuwd wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van je huis? Wij adviseren je graag.
