Nieuwe woonbonus compenseert belastingen niet meer

Jarenlang klonk het dat we in ons land relatief hoge registratie- en notariskosten betalen bij de aankoop van een woning, maar dat daar een fikse belastingverlaging tegenover stond over de looptijd van het woonkrediet. Dat klopte ook, voor de enige en eigen woning. Onder het ‘oude’ regime van de woonbonus (leningen met aktedatum vanaf 2005 tot eind 2014) loopt het belastingvoordeel voor veel mensen zo op dat de transactiekosten bij de aankoop en de jaarlijkse onroerende voorheffing helemaal worden gecompenseerd over 20 jaar tijd.

Nu Vlaanderen besliste de plafonds voor de belastingvermindering naar beneden bij te stellen, gaat dat echter niet meer op. In Vlaanderen een eigen woning verwerven en bezitten en daar anderzijds een fiscaal voordeel voor krijgen, leidt voortaan in het totaal tot grosso modo 21.000 euro dat men meer betaalt dan krijgt.

Het consultancykantoor Deloitte zette zich aan het rekenen. Neem een echtpaar met twee keer een inkomen van 40.000 euro en een woning in Tielt-Winge die 300.000 euro kostte waarvan 200.000 geleend werd. Het kadastraal inkomen is 1.500 euro.

Successierechten tikken aan
Ook Eurostat vergelijkt de belastingen op vastgoed, met name hoe ze zich verhouden tot het bruto binnenlands product (bbp). Gebaseerd op de recentste cijfers, uit 2012, plaatst Eurostat België op de zesde plaats voor inkomsten uit jaarlijkse vastgoedbelastingen: ze belopen 1,2 procent van het bbp. Het Verenigd Koninkrijk voert de ranglijst aan, met recurrente vastgoedbelastingen die oplopen tot 3,4 procent van het bbp.

België rekent echter hoge eenmalige belastingen aan: registratierechten en successierechten. Zo belandt België op de derde plaats, met een totaal aan recurrente en eenmalige vastgoedbelastingen van 3,4 procent van het bbp. Deze successierechten zijn moeilijker te vermijden omdat onroerend goed niet gemakkelijk tegen verlaagde schenkingsrechten geschonken kan worden.

Het VK blijft voor de totale belasting aan de top met 4,1 procent, in Frankrijk belopen die inkomsten voor de staat 3,6 procent van het bbp. Oostenrijk staat onderaan met 0,6 procent.

In Vlaanderen betalen ze bij de aankoop 27.500 euro registratierechten en zowat 4.000 euro ereloon van een notaris plus administratiekosten. Jaarlijks betalen ze 1.136 euro onroerende voorheffing. In de eerste tien jaar genieten ze 1.824 euro belastingvoordeel (exclusief gemeentebelasting) per jaar, in de volgende tien jaar wordt dat 1.216 euro (idem) per jaar. Totaalplaatje na 20 jaar, met gemeentebelasting verrekend: 21.202 euro meer belastingen dan voordelen. Totaal met de ‘oude’ woonbonus: bijna 3.000 euro meer teruggekregen dan betaald.

Mocht het paar de woning al na acht jaar verkopen, dan is het resultaat dat ze ruim 24.700 euro toeleggen omdat de hoge transactiekosten minder zijn ‘weggerekend’.

In vergelijking met de ons omringende landen gaat Vlaanderen enkele plaatsjes achteruit, meer dan de andere regio’s die voorlopig nog niet zwaar hebben ingegrepen op de woonbonus.

Transactiekosten
Het begint vrij onaangenaam bij de aankoop: dan staan de Belgen hoge transactiekosten te wachten. De registratiekosten belopen in Vlaanderen 10 procent van de aankoopprijs, weliswaar met een abattement (belastingvrije schijf) van 15.000 euro of een verhoogd abattement van 25.000 euro voor wie voor de aankoop een hypothecair krediet afsluit. In Brussel en Wallonië liggen de registratierechten nog hoger, op 12,5 procent. Brussel kent een abattement (60.000 of 75.000 euro), Wallonië niet. Daarbovenop komen de notariskosten.

Daarmee betalen de Belgen van de onderzochte landen de hoogste registratierechten. Luxemburg en Spanje rekenen behalve registratierechten echter btw aan op de aankoop, waardoor in die landen de totale transactiekosten hoger uitkomen.

Onroerende voorheffing
Over naar de jaarlijks weerkerende belastingen. In ons land is er geen belasting in de personenbelasting voor wie de woonbonus geniet, maar wel moet de onroerende voorheffing betaald worden. De gemeentelijke opcentiemen variëren sterk van gemeente tot gemeente; in sommige gemeenten valt het wat goedkoper uit dan in het becijferde voorbeeld, elders is het meer.

Er zijn in Europa veel varianten op de jaarlijkse belasting op vastgoed. In het Verenigd Koninkrijk ligt ze snel dubbel zo hoog als bij ons, maar in de andere landen uit het onderzoek valt ze licht (Nederland) tot fors lager uit.

Fiscaal voordeel
Aan de andere kant is er het fiscale voordeel, en dat is behalve in Nederland nergens zo groot als bij ons. Hoewel in Nederland al werd ingegrepen, mogen onze noorderburen nog steeds hun intrestbetalingen integraal inbrengen. Vroeger mocht dat daarenboven ook met kapitaalaflossingen.

Daar zit voor ons de grootste verandering. Zoals bekend stelde Vlaanderen de plafonds voor de inbreng van intresten en kapitaalaflossingen naar beneden bij, waardoor de belastingvermindering lager uitvalt. Wie nog een ‘oude’ lening afbetaalt, mag de eerste tien jaar tot 3.040 euro per persoon per jaar inbrengen. Na tien jaar wordt dat 2.280 euro. Wie vanaf 1 januari 2015 een lening afsluit, mag in de eerste tien jaar 2.280 euro per persoon per jaar inbrengen. Na tien jaar wordt dat 1.520 euro. Desgevallend geldt in de eerste tien jaar nog een verhoging met 80 euro voor wie drie of meer kinderen ten laste heeft.

Bovendien wordt de vermindering berekend als 40 procent van de ingebrachte bedragen, waar dat vroeger aan het marginale tarief was, dus voor velen aan 45 of 50 procent. Wallonië en Brussel stelden de plafonds (nog) niet bij. Ze beslisten wel de vermindering niet langer te berekenen volgens het marginale tarief, maar aan 45 (Brussel) of 40 (Wallonië) procent.

Meerwaarde bij verkoop
In Nederland mag het belastingvoordeel dan groter zijn dan bij ons, anderzijds betalen de Nederlanders, Zweden en Portugezen in ons voorbeeld een meerwaardebelasting als ze hun pand met winst verkopen. In ons land geldt enkel een meerwaardebelasting voor wie het pand binnen vijf jaar al met winst verkoopt, daarna niet meer. Ook in enkele andere landen geldt ze maar bij een snelle verkoop of bij een (erg) hoge meerwaarde.

Ranking
Waren we vroeger op de Nederlanders na het best af van de onderzochte landen, dan kunnen nu ook de Italianen, Zweden en Ieren op een mooier totaalresultaat bogen.

Doordat Brussel en Wallonië slechts licht ingrijpen, is het verschil daar kleiner. Wellicht is dat maar voorlopig, want het staat in de sterren geschreven dat ook die gewesten de plafonds voor de inbreng van intresten en kapitaalaflossingen neerwaarts bijstellen. Kijken we naar de courante looptijd van 20 jaar. In Brussel resulteerde de optelsom van belastingen en fiscale voordelen in de oude situatie in een voordeel van 493,50 euro - minder dan in Vlaanderen wegens hogere registratierechten. In de nieuwe situatie slaat dat om naar 5.224 euro meer te betalen dan men terugkrijgt.

In Wallonië, waar geen abattement is voor de registratierechten, was het resultaat met de oude woonbonus dat men over 20 jaar goed 7.000 euro meer belastingen betaalde dan voordeel genoot. In de nieuwe situatie stijgt dat naar 18.442 euro.

Verhuurder gemiddeld belast
De inkomsten uit verhuring worden meer belast dan een enige en eigen woning. Eigenlijk is dat een vorm van vermogensbelasting.

Ten eerste is dezelfde onroerende voorheffing verschuldigd op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI x 1,7): 2,5 procent plus provinciale en gemeentelijke opcentiemen. Voorts worden de huurinkomsten belast in de personenbelasting, aan het marginale tarief. Verhuurt men aan een natuurlijke persoon die het pand niet voor beroepsactiviteiten gebruikt, dan worden die huurinkomsten forfaitair bepaald: het geïndexeerde KI, vermenigvuldigd met 1,4. Gebruikt de huurder het pand voor professionele doeleinden, dan wordt men belast op de werkelijke huurinkomsten, waarvan een forfait voor onderhoudskosten mag worden afgetrokken.

Dit is internationaal bekeken een gemiddelde belasting. In Luxemburg, Portugal, Ierland, Frankrijk, Italië en Zweden ligt de belasting bij verhuring hoger. Tenzij bij gebruik voor beroepsactiviteiten, dan liggen ze nergens hoger dan in België.

Tweede verblijf
Met de belastingen op het bezit van een tweede verblijf (niet verhuurd) is België de koploper in de internationale vergelijking. Men betaalt daarop belastingen via de personenbelasting (berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen) plus onroerende voorheffing. Voor een pand met een KI van 1.500 euro beloopt dit samen zowat bijna 3.000 euro per jaar.

Van de inkomsten die men in de personenbelasting aangeeft (huur of forfaitair via geïndexeerd KI), mogen in België wel de intresten worden afgetrokken van een krediet dat werd afgesloten om het onroerend goed te verwerven of behouden, de zogenaamde ‘gewone intrestaftrek’. Dat kan het plaatje volledig veranderen.

Dat we in ons land hoge registratierechten betalen, gaat gelijkelijk op voor een tweede verblijf of opbrengsteigendom.

Bron: Netto