Renoveren tegen 6 procent btw kan nog steeds

Schaarse bouwgrond, opgelopen prijzen, verouderde gebouwen, leegstaande fabriekspanden en kantoorgebouwen. De motieven om oude panden te renoveren zijn legio. Iets wat ook projectontwikkelaars hebben begrepen. In zowat alle steden hebben bouwpromotoren projecten waar ze oude gebouwen transformeren in hedendaagse appartementen en lofts. En tot nog toe werden die vernieuwde appartement en lofts deels ‘te koop’ aangeboden tegen het voordelige btw-tarief van 6 procent, in de plaats van de gebruikelijke 21 procent voor nieuwbouw. Heel aantrekkelijk voor de kopers: 15 procent btw onder of boven maakt een belangrijk verschil in een koopbudget.

Maar vorige week werd duidelijk dat de fiscus een einde wil maken aan de werkwijze. Op 27 mei werd een beslissing van de btw-diensten gepubliceerd: renovaties waarbij de verkoop van het oude gebouw en de aanneming tot renovatie ondeelbaar verbonden zijn met elkaar worden als een verkoop-op-plan beschouwd. Op de totaalprijs moet er in er zo’n geval 21 procent btw aangerekend worden, net zoals bij een nieuwbouw.

‘De beslissing heeft als voordeel dat ze voor een aantal situaties duidelijkheid biedt en voor een aantal projecten de onzekerheid wegneemt’, zegt Danny Stas, advocaat bij Laga. ‘Maar de vraag blijft of steeds 21 procent btw betaald moet worden op de totale aankoopprijs, dan wel enkel op het deel van de prijs dat slaat op de aanneming.’

Waarover gaat het?
Om het lagere btw-tarief van 6 procent te benutten, splitsten de projectontwikkelaars traditioneel het contract op. Enerzijds was er de aankoop van een deel van de grond en het gebouw. Op die aankoop werden de gebruikelijke registratierechten van 10 procent aangerekend (12,5 procent in Brussel en Wallonië). Een tweede contract sloeg op de renovatie of de afbraak en heropbouw en daar werd 6 procent btw aangerekend. Soms werden de twee contracten met één en dezelfde onderneming afgesloten, in andere gevallen met twee afzonderlijke bedrijven.

Btw op aankoop grond?
‘Zelfs indien het voordeel van het verlaagd tarief verloren gaat op het deel van de aanneming kan het voor andere dan fiscale redenen nuttig blijven om de opdeling te maken. Zo kan een ontwikkelaar niet zelf willen instaan voor de 10-jarige aansprakelijkheid’, zegt Danny Stas. ‘Maar het is niet duidelijk of de fiscus een dergelijke opsplitsing nog toelaat. Als de opsplitsing in twee contracten altijd als misbruik wordt beschouwd, dan stijgt de factuur voor de koper aanzienlijk. Er moet 21 procent btw op de grond, de oude en de nieuwe bakstenen betaald worden.’ Dat is meteen ook het slechtst mogelijke scenario voor de koper. De fiscale factuur van de grond stijgt met 11 procent: van 10 procent registratierechten naar 21 procent btw. Het budget voor de renovatie stijgt met 15 procent door een btw-tarief dat gaat van 6 naar 21 procent.

Als de fiscus wel nog instemt met de opsplitsing verandert er niets voor de aankoop van de grond en het oude gebouw: er blijven registratierechten aangerekend worden. Enkel het deel van de aanneming wordt duurder. ‘Daar zijn goede argumenten voor’, zegt Danny Stas. ‘De fiscale administratie staat ook voor nieuwbouwprojecten toe dat men het project opsplitst tussen de verkoop van het terrein en de verkoop van de constructies, waarbij alleen de constructies aan btw onderworpen zijn.’

Appartement in goedgekeurd project
Wie koopplannen heeft, hoeft niet te wanhopen dat hij onverbiddelijk 21 procent btw zal betalen. ‘Omdat de fiscus in het verleden de werkwijze heeft gedoogd, is er een overgangsregeling. Projecten waarvoor de fiscus eerder een formele toestemming (beslissing of ruling) gaf voor het verlaagde btw-tarief, blijven daarvan genieten’, zegt Danny Stas. Er is in de beslissing geen beperking in de tijd. Of er voor het project dat u voor ogen heeft een dergelijke toestemming is, kunt u navragen bij de projectontwikkelaar.

Sommige projectontwikkelaars hebben een stilzwijgende toestemming, onder andere omdat ze al eerder een zelfde project uitvoerden. In dat geval is het verlaagde btw-tarief van 6 procent er enkel voor een aankoop vóór de publicatie van de beslissing.

Wie recentelijk een appartement tegen 6 procent kocht, kan op beide oren slapen en hoeft geen bijkomende btw-factuur te vrezen. ‘Het heeft geen belang dat het project nog niet is opgeleverd’, zegt Danny Stas. U blijft van het afgesproken verlaagde btw-tarief genieten als u voor 27 mei 2014 heeft gekocht. Die datum kunt u bewijzen aan de hand van bijvoorbeeld een ondertekend compromis, een betaling van de verkoopprijs en een kredietaanvraag.

Afbraak en heropbouw in steden
Het nieuwe standpunt van de btw-administratie verandert niets aan de bestaande gunstregimes voor particulieren. Er wordt niet geraakt aan het voordelige btw-tarief van 6 procent voor de afbraak en heropbouw in 32 steden en gemeenten. Die regeling werd in het leven geroepen om de verkrotting tegen te gaan en is voorbehouden voor eindgebruikers: eigenaars die het pand zelf gaan bewonen of verhuren.

In die steden en gemeenten kunt u eender welk gebouw afbreken, een ruwbouw laten optrekken en het gebouw volledig afwerken tegen 6 procent btw. De enige vereiste is dat het gebouw na de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning zal worden gebruikt. De aanwending van het pand voor de werken heeft geen belang. ‘Dat maakt dat particuliere investeerders nog altijd perfect een kantoorgebouw of appartementsgebouw kunnen opkopen, volledig afbreken en herbouwen tegen 6 procent om vervolgens de appartementen te verhuren.’

In welke steden en gemeenten bestaat deze mogelijkheid?
Dat zijn de steden Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan dat in 10 van de 19 gemeenten: Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek. Voorts kunt u ook slopen en heropbouwen in Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers en Namen. ‘Het speelt geen rol of het gebouw gelegen is in een stadskanker of in een andere wijk of deelgemeente van die stad. Het gunstregime is er voor het volledige grondgebied van de stad of gemeente’, verduidelijkt Danny Stas.

Renovatie van panden ouder dan vijf jaar
Ook de bestaande regeling voor de renovatie van woningen tegen 6 procent btw blijft onveranderd. Als u een huis of appartement van minstens 5 jaar koopt en dat vervolgens renoveert met (verschillende) aannemers en vakmannen, dan kan dat tegen 6 procent btw. Het gunsttarief is er zowel voor de gebruikte materialen als voor de gefactureerde werkuren. Let wel, doe-het-zelvers vallen uit de boot. Wie materialen koopt om ze vervolgens zelf te plaatsen, betaalt altijd 21 procent btw.

Maar wat is renovatie?
Het volledig afbreken van het gebouw zoals in de 32 steden en gemeenten kan alvast niet. De oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft, moet groter zijn dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken. Bovendien moeten de oude dragende muren voor de meerderheid behouden blijven.

Een vereiste is dat u werken uitvoert aan een privéwoning of -appartement. Het mag gaan om uw gezinswoning, een tweede verblijf of vastgoed dat u verhuurt. Maar wat als u uw woning ook deels voor uw beroep gebruikt? Als het privégedeelte overheerst en u werken aan het hele gebouw uitvoert, dan betaalt u slechts 6 procent btw op alle werken. Gebruikt u meer dan de helft van het gebouw voor professionele doeleinden? Op de werken die slaan op het privégedeelte betaalt u 6 procent btw, op het beroepsgedeelte is dat 21 procent.

Nemen we het voorbeeld van Ann die haar woning voor 30 procent voor haar beroep gebruikt. Ze laat het volledige dak vernieuwen. Omdat de werken worden uitgevoerd aan het geheel van een gebouw dat hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt, mag het verlaagd btw-tarief op de volledige werken worden toegepast.

En wat met werken in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw?
Elke mede-eigenaar draagt bij in de kosten naargelang zijn onverdeeld deel in de gemeenschappelijke delen. Het btw-tarief voor iedere mede-eigenaar hangt af van de bestemming die hij of zij voor zijn appartement heeft gegeven.

Een tweede vereiste is dat de privéwoning minstens 5 jaar in gebruik is genomen: er moet minstens 5 jaar in gewoond zijn. Maar de fiscus stelt zich soepel op: het volstaat dat de woning in gebruik is genomen in de loop van het vijfde kalenderjaar dat voorafgaat aan de werken. Om dit jaar werken aan 6 procent te kunnen uitvoeren, moet de woning voor 1 januari 2010 in gebruik zijn genomen.

Bron:
De Tijd