Alles wat je moet weten over verborgen gebreken in een huis

Ben je van plan om een huis te kopen en maak je je zorgen over eventuele verborgen gebreken, die je als leek niet zomaar herkent? Of heb je al een huis gekocht en heb je een probleem ontdekt in je nieuwe woonst?

We beantwoorden al jouw vragen! Welke problemen vallen onder de noemer ‘verborgen gebreken’? Hoe herken je ze voordat je een woning koopt? Wat moet je doen als je net vastgoed met gebreken gekocht hebt?

Wat zijn verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een kenmerk van vastgoed dat ervoor zorgt dat het pand niet voldoet aan de voorwaarden waaronder het verkocht werd.

Er bestaat niet meteen een duidelijke en alles omvattende definitie voor dit fenomeen. Verborgen problemen komen in allerlei vormen, soorten en maten voor. 

Dit zijn de voorwaarden waaraan het ‘gebrek’ moet voldoen om als verborgen gebrek gedefinieerd te worden:

Voorbeelden van verborgen gebreken

Er bestaat een grote veelzijdigheid aan mogelijke gebreken, die eventueel verborgen kunnen zijn.

Wat valt niet onder deze term?

Je kunt natuurlijk niet zomaar ieder probleem terug schuiven naar de koper. De meeste woningen hebben nu eenmaal één of ander issue. Er wordt dan ook verwacht dat je de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt.

Het gebrek is bijvoorbeeld niet verborgen wanneer het duidelijk zichtbaar is tijdens een huisbezoek.

Als koper heb je onderzoeksplicht en is het jouw taak om het pand aan een grondige inspectie te onderwerpen, desnoods samen met een expert.

Zo zijn er enkele zaken waar je op kan letten bij de aankoop van een huis of appartement.

Is het gebrek zichtbaar of stelt de verkoper je op de hoogte van het probleem? Dan is het niet langer verborgen. Deze gebreken worden dan ook beschouwd als gekend en aanvaard.

Wat moet je doen bij verborgen gebreken in een huis dat je net hebt gekocht?

Heb je één of meerdere gebreken ontdekt in een woning die je net hebt gekocht? Als het probleem effectief onder de noemer ‘verborgen gebrek’ valt, kan je stappen ondernemen om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Is de verkoper aansprakelijk?

Als je kan aantonen dat het gebrek effectief te verhalen is op de verkoper, wordt deze aansprakelijk gesteld voor het probleem.

De verkoper heeft een meldingsplicht ten opzichte van de koper. Zijn er gebreken waarvan de verkoper op de hoogte is? Dan is deze verplicht om de koper op de hoogte te stellen.

Binnen welke termijn kan je de verkoper aansprakelijk stellen?

Voor het melden en oplossen van verborgen gebreken bestaan verschillende termijnen.

De meldingstermijn duurt 5 jaar. Vind je een gebrek binnen de 5 jaar na aankoop van de woning en kan je aantonen dat het al aanwezig was bij de aankoop?

De eerste melding van het gebrek moet gebeuren binnen 2 maanden na de ontdekking ervan.

Een eventuele schadeclaim moet dan weer binnen de 2 jaar na de eerste melding gebeuren.

Wat gebeurt er als je gelijk krijgt?

Wanneer de gebreken bewezen zijn en jij als koper gelijk krijgt, dan heb je in de meeste gevallen 2 keuzemogelijkheden.

Je kunt ofwel kiezen om van de verkoop af te zien en een volledige terugbetaling te vragen. Een andere mogelijkheid is om de verkoper te laten opdraaien voor de herstellingswerken.

Uiteraard moet de beslissing of de grootte van de schadevergoeding bevestigd worden door een expert.

Extra schadevergoeding bij verborgen gebreken?

Wanneer de gebreken voldoende ernstig zijn én wanneer de verkoper te kwader trouw is, kan de koper ervoor kiezen om de woning alsnog niet te kopen, het aankoopbedrag terug te krijgen én een schadevergoeding te eisen.

De rechtbank zal hierover tijdens een rechtszaak een beslissing nemen en de aard en grootte van de schadevergoeding bepalen.

Waarop moet je letten als je een huis wil kopen?

Wanneer je een woning gaat bezichtigen, met oog op een aankoop, doe je er goed aan om de woning aan een grondige inspectie te onderwerpen.

Bij twijfel kan je altijd vragen stellen. Mocht er een verborgen gebrek aanwezig zijn, dan heeft de verkoper in principe een meldingsplicht.

Lees ook zeker even deze aandachtspunten waar je op moet letten bij de bezichtiging van een huis.

Kan je je als verkoper indekken tegen schadeclaims?

Een ouderdomsclausule of bevrijdings clausule is een alinea in de verkoop akte die de verkoper vrijstelt van eventuele claims. De clausule bepaalt dat de verkoper geen vrijwaring moet betalen wanneer er na de aankoop van de woning eventuele gebreken worden gevonden.

Deze clausule wordt vaak gebruikt voor oudere huizen. Als koper weet je dat je een oudere woning koopt, die vermoedelijk verschillende gebreken heeft. Met deze clausule bevestig je eigenlijk dat je op de hoogte bent dat de woning zich in ‘te renoveren staat’ bevindt.

Deze clausule is zeker geen vrijgeleide voor verkopers. De wet stelt nog steeds dat als je een woning verkoopt waarvan je weet dat er grote problemen bestaan, zonder dat je dit meldt aan een onwetende koper, jij als verkoper aansprakelijk bent.

Laat je informeren door een vastgoed expert met ervaring

Weet je niet zeker hoe je de aankoop of de verkoop van jouw woning moet aanpakken? Doe dan beroep op de expertise van een ervaren makelaar. Oximo is gespecialiseerd in de verkoop van vastgoed.

Je kunt bij ons terecht om jouw woning te verkopen, maar ook om je droomwoning te vinden. Bij Oximo hebben we een transparante cultuur en gaan we graag, samen met jou, op zoek naar de beste oplossing voor ieder probleem!