Vermijd discussie over voorwaarden woonbonus

Dat de woonbonus vanaf 1 januari in Vlaanderen minder fiscaal voordeel gaat opleveren, leidde tot een kleine rush op de woningmarkt. Uit cijfers van de bankenfederatie Febelfin bleek gisteren dat er in oktober 88 procent meer hypothecaire kredieten werden aangevraagd dan in oktober 2013. Daarbij kwamen veel vragen over de timing: hoe ver moet je project dit jaar staan om nog de woonbonus te verkrijgen volgens het ‘oude regime’?

Al eerder werd duidelijk gesteld dat de datum van de authentieke akte bij de notaris geldt om te bepalen wanneer de lening is verstrekt. Enkel als de akte dit jaar wordt verleden, geldt de ‘oude’ woonbonus (plafond ingebrachte bedragen 3.040 euro per persoon of 3.120 euro per persoon met drie of meer kinderen ten laste). Wordt de akte pas in 2015 verleden, dan gelden de nieuwe, lagere plafondbedragen (zie schema).

Wallonië en Brussel wijzigen de grensbedragen voorlopig niet. Wel is er een klein verschil: Brussel berekent de belastingvermindering tegen een tarief van 45 procent, in Wallonië wordt het 40 procent. Aan welke gewestelijke overheid u belastingen betaalt, hangt af van uw feitelijke woonplaats.

De aktedatum is dus belangrijk om het plafond te kennen als u recht heeft op een woonbonus, maar daarnaast gelden voorwaarden om überhaupt recht te hebben op de gewestelijke belastingvermindering. De federale overheidsdienst Financiën zette daarover gisteren nog eens enkele verduidelijkingen op een rij.

Om van de woonbonus te genieten moet de lening slaan op de enige en eigen woning. Het moet dus ten eerste de enige woning van de kredietnemer zijn op 31 december van het jaar waarin de lening is afgesloten. Anders kunnen betalingen voor de volledige looptijd van het krediet niet in aanmerking komen voor de woonbonus.

Er zijn twee uitzonderingen: er wordt geen rekening gehouden met woningen waarvan de kredietnemer door een erfenis mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is. En ook niet met een andere woning die op 31 december te koop is gezet: er is bijvoorbeeld een makelaar aan het werk, een advertentie geplaatst,… Is de woning op 31 december van het volgende jaar nog steeds niet verkocht, dan vervalt wel het recht op de woonbonus.

Eigen woning betrekken
Daarnaast moet het gaan om uw eigen woning. Dat houdt in dat u de woning moet betrekken tegen 31 december van het jaar waarin u de lening afsloot. Dat wordt beoordeeld aan de hand van ‘het geheel van feitelijke omstandigheden’. Dat u uw domicilie er heeft, kan een indicatie zijn maar vormt op zich geen bewijs.

Enkele uitzonderingen vormen een reden om nog niet naar de nieuwe woonst te verhuizen. Een eerste zijn ‘wettelijke en contractuele belemmeringen’, bijvoorbeeld dat de vorige eigenaar de woning niet kan verlaten doordat de oplevering van zijn nieuwe woonst vertraging oploopt. Een tweede reden is dat de woning nog in aanbouw is (nieuwbouw) of u ze wil verbouwen - dat mag maximaal twee jaar duren. Voorts kunt u sociale of beroepsredenen inroepen. Dat u uiteindelijk een appartement huurde om dicht bij uw werk te wonen, bijvoorbeeld.

Feiten staven
- Zet uw eerste woning te koop voor het eind van het jaar als u voortaan van de woonbonus wil genieten voor uw volgende woning.
- Bewaar alles wat kan staven dat u uw woning de facto betrok voor het eind van het jaar, zoals facturen van nutsvoorzieningen, attest van domiciliëring, aanvraag doorsturen post, aangifte kadastraal inkomen,... Geen ervan is echter op zich doorslaggevend, de beoordeling gebeurt op basis van ‘het geheel van feitelijkheden’.
- Bewaar bewijzen van een eventuele verbouwing die u verhindert al in uw huis te trekken.
- Zet de afspraken op papier als de vorige eigenaar of huurder nog even in de woning blijft. 

Speelt geen van die uitzonderingen, maar lukt het u gewoon praktisch niet om de verhuizing voor 31 december rond te krijgen, dan kunt u geen aanspraak maken op de woonbonus, en dat geldt definitief voor de hele looptijd van de lening. In het geval dat u later daarop gecontroleerd wordt, kan de belastingcontroleur u vragen aan te tonen dat u in de woning woonde tegen 31 december. Een kleine rondvraag leert dat zulke controle zeldzaam maar niet uitgesloten is.

Deze regels gelden tot eind december. Vanaf 1 januari gelden de nieuwe regels die de gewesten, die bevoegd zijn geworden, moeten opstellen. In het ontwerpdecreet van de Vlaamse regering staan echter enkel wijzigingen aangekondigd voor de hoogte van de bedragen, niet voor de modaliteiten van het recht op de woonbonus.

Andere fiscale voordelen
Wie uit de boot valt voor de woonbonus, bijvoorbeeld omdat men al een appartement bezat en daarna de eigen woning kocht, ziet echter niet elk fiscaal voordeel in rook opgaan. Investeren in vastgoed wordt beschouwd als een vorm van sparen voor de lange termijn. Zowel op gewestelijk als op federaal niveau wordt daaraan een fiscaal voordeel gekoppeld.

Bij de zesde staatshervorming werden de gewesten bevoegd voor de eigen woningen van hun inwoners. De federale overheid blijft bevoegd voor ander vastgoed dat Belgen eventueel bezitten. Qua mogelijke aftrek en fiscaal voordeel lopen beide vormen sterk gelijk, met gelijke grensbedragen voor de inbreng van aflossingen en telkens een berekening aan een tarief van 30 procent.

Bron:
Netto