Belgische woningen zijn niet langer te duur

Zijn Belgische woningen te duur? De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) en het weekblad The Economist publiceerden de jongste jaren herhaaldelijk cijfers waaruit bleek dat de Belgische huizenmarkt een van de duurste, zo niet de duurste ter wereld is. Die cijfers werden steevast bekritiseerd door onder meer de vastgoedsector. De OESO en The Economist baseren zich op twee klassieke maatstaven. Ze gaan na hoeveel de verhouding tussen de huizenprijzen en de huurprijzen en de verhouding tussen de huizenprijzen en het inkomen afwijken van het langetermijngemiddelde. Volgens die graadmeters is de huizenmarkt 40 tot 60 procent overgewaardeerd.

Maar de huizenprijs-huurprijsratio en de prijs-inkomensratio zijn nogal simplistische maatstaven, onder meer omdat ze geen rekening houden met de forse daling van de rente. Daarom ontwikkelden verscheidene instellingen een indicator van betaalbaarheid. Ze corrigeren de prijs-inkomensratio voor de evolutie van de hypothecaire rente. Als de rente daalt, kan de koper van een woning meer lenen en zich een duurder huis of appartement veroorloven. Ook volgens de rentegecorrigeerde betaalbaarheid zijn woningen in ons land te duur, maar minder uitgesproken dan de klassieke graadmeters aangeven. De overwaardering bedraagt dan 9 procent (KBC) tot 28 procent (Nationale Bank).

Maar ook die betere maatstaf is vatbaar voor kritiek, want hij houdt geen rekening met sommige relevante factoren, zoals de fiscaliteit. De woonbonus, die in 2005 is ingevoerd, biedt de meeste kopers een groter fiscaal voordeel en heeft daardoor de woningprijzen opgekrikt. De Nationale Bank onderzocht of de woningprijzen te hoog zijn op basis van de evolutie van het inkomen, de hypothecaire rente, het aantal gezinnen en de fiscaliteit. Ze zegt dat de huizenprijzen slechts 3,6 procent te hoog zijn. KBC verrichtte een gelijkaardige studie en zegt dat woningen 0,5 procent te goedkoop zijn.

Waarom waarschuwde de Nationale Bank enkele jaren geleden voor een overwaardering van 15 procent en zegt ze nu dat de huizenmarkt ongeveer in evenwicht is? Een belangrijke reden is dat ze haar ramingen heeft verfijnd en nu ook rekening houdt met de fiscaliteit en demografie. Bovendien is de hypothecaire rente fors gedaald en is de stijging van de vastgoedprijzen vertraagd.

ING-econoom Philippe Ledent zit op dezelfde golflengte. ‘De huizenprijzen liggen in lijn met wat de mensen kunnen betalen als we rekening houden met de daling van de rente, de verandering van de fiscaliteit en grotere inbreng van eigen middelen bij de aankoop van een woning.’

Afbouw woonbonus
Toch verwachten beide grootbanken een daling van de huizenprijzen in 2015. KBC ziet de huizenprijzen dit jaar met 4 procent dalen. Econoom Johan Van Gompel: ‘De belangrijkste reden is de afbouw van de woonbonus in Vlaanderen, die een impact heeft in 2015 en misschien ook in 2016.’ Maar hij is relatief optimistisch voor de jaren daarna. ‘Op wat langere termijn zullen twee factoren de huizenprijzen ondersteunen. De rente blijft relatief laag, hoewel ze een beetje zal stijgen. Bovendien zal het aantal gezinnen wellicht met 0,7 tot 0,8 procent per jaar blijven toenemen.’

ING verwacht voor dit jaar een prijsdaling met 2,5 tot 3 procent. ‘We verwachten geen forse prijsdaling zolang de rente laag blijft en de fiscaliteit niet sterk verandert’, signaleert Ledent. ‘Ook de grote vraag naar huurwoningen kan de huizenprijzen ondersteunen.’

Betekent de verwachte prijsdaling dat het geen goed moment is om te investeren in vastgoed? Van Gompel zegt dat veel afhangt van de tijdshorizon. ‘Als een gezin een geschikte woning vindt om er zelf in te gaan wonen, is er geen reden om de aankoop uit te stellen. De rente is heel laag. Als een jong gezin echter een appartement koopt met de bedoeling het over twee of drie jaar met een meerwaarde te verkopen en dan een woning te bouwen, is voorzichtigheid geboden. Het is immers mogelijk dat de huizenprijzen in de komende jaren met 5 en eventueel 10 procent dalen.’ 

Dezelfde redenering geldt volgens Van Gompel voor wie vastgoed wil kopen als belegging. ‘Wie een lange tijdshorizon heeft, doet wellicht geen slechte zaak als hij vastgoed koopt, want wij verwachten geen zware correctie. Maar wie vanuit speculatief oogpunt vastgoed koopt, moet opletten.’

Ledent maakt een onderscheid tussen vastgoed als eigen woning en vastgoed als belegging. ‘Bij een eigen woning speelt rentabiliteit geen rol. Als de prijs van de eigen woning tien jaar stabiel blijft, is dat niet zo erg, want men heeft tien jaar in de woning kunnen leven. Men moet de afweging maken tussen kopen of huren.’

Wie een woning koopt als belegging, moet die vergelijken met andere beleggingen, zoals aandelen of obligaties, signaleert Ledent. ‘Enige voorzichtigheid is wenselijk. Wij zeggen niet dat vastgoed altijd interessant is en dat de prijzen alleen kunnen stijgen. Er zijn risico’s. Maar de gemiddelde evolutie van de huizenprijzen zegt eigenlijk niet zoveel. De locatie is zeer belangrijk.’ 

Bron:
Netto