Registratierechten meeneembaar na aankoop met btw?

In Vlaanderen bestaat er meeneembaarheid van registratierechten bij een aankoop van een gezinswoning.

De registratierechten betaald op de eerste aankoop kunnen gerecupereerd worden bij een volgende aankoop, met een 

maximum van 12.500 euro. Wie twee keer na elkaar een gezinswoning met dezelfde waarde koopt en de eerste opnieuw verkoopt, betaalt daardoor maar één keer registratierechten. Op die manier wil de overheid de mobiliteit van de Vlamingen bevorderen.

Maar sinds 1 januari 2011 rees een probleem bij de gezamenlijke aankoop van een grond en nieuwbouwwoning van dezelfde persoon. Bij zo’n aankoop moet sindsdien zowel op de grond als op de woning btw betaald worden.
Vroeger moest u alleen op de grond registratierechten betalen. Door die wijziging konden de registratierechten niet langer gerecupereerd worden, om de eenvoudige reden dat er geen verschuldigd waren.

In een arrest oordeelde het Grondwettelijk Hof dat daardoor het gelijkheidsbeginsel geschonden was: wie een huis kocht onder het btw-stelsel verloor de meeneembaarheid van de registratierechten en kon ook het ‘overschot’ niet meer recupereren bij een latere aankoop. Een decreet stuurde in juli vorig jaar de regeling bij. Een nieuwe circulaire brengt nu verduidelijking.

Bij de volgende aankoop

Bij een aankoop onder btw kunnen de registratierechten betaald op een vorige aankoop niet in mindering worden gebracht van de verschuldigde btw of teruggegeven worden. Maar ze kunnen wel meegenomen worden bij een volgende aankoop waarbij wel registratierechten verschuldigd zijn. Een of meerdere aankopen onder het btw-stelsel ‘verbreken’ de keten niet: de aankoop met betaling van btw wordt als het ware genegeerd. Dat geldt met terugwerkende kracht sinds 1 januari 2011.

De omzendbrief geeft wel aan dat bij de aankoop onder het btw-stelsel moet voldaan worden aan de voorwaarden voor de meeneembaarheid, ook al kunnen de registratierechten bij die aankoop niet gerecupereerd worden. De belangrijkste voorwaarden zijn dat men er zijn hoofdverblijfplaats vestigt en dat binnen de twee jaar na de aankoop. Is niet aan die voorwaarden voldaan, dan zal er bij een volgende aankoop ook geen recht meer zijn op een meeneembaarheid. Zelfs niet als de laatste aankoop wel aan de voorwaarden voldoet.

Wie een transactie deed tussen 1 januari 2011 en 24 juli 2012 en recht heeft op een teruggave dankzij de neutralisatie van de btw-aankopen, kan nog tot 24 juli 2013 een verzoek daartoe indienen. De te veel betaalde rechten zullen worden terugbetaald.

Overschot niet verloren

De circulaire bevestigt ook dat een ‘overschot’ aan registratierechten kan worden overgedragen. Daarover bestond onduidelijkheid in de wettekst.

Als er op een tweede aankoop minder registratierechten moeten worden betaald dan op de eerste, gaat het overschot aan rechten op de eerste aankoop niet verloren. Die kunnen nog gerecupereerd worden bij een latere aankoop.

Een voorbeeld ter verduidelijking. Bij een eerste aankoop worden 12.500 euro aan registratierechten betaald, bij een tweede aankoop 11.000 euro. De registratierechten zijn overdraagbaar tot maximaal wat er betaald moetworden of in ons voorbeeld 11.000 euro. De circulaire bevestigt dat het overschot aan betaalde registratierechten (12.500 euro – 11.000 euro) mag meegenomen worden bij een volgende aankoop. Bij een derde aankoop zal dus het overschot van 1.500 euro aan registratierechten kunnen worden overgedragen en niet alleen de 11.000 euro van de tweede aankoop.