Waarom u de aankoop van uw flat best tijdig door een notaris laat vastleggen

U hoort het wel eens vallen. Als u een huis, een appartement, een grond of een autostaanplaats koopt, moet de onderhandse verkoopovereenkomst (‘de compromis’) binnen vier maanden verleden worden voor een notaris. Eigenlijk is dat niet helemaal juist. Het is niet zo dat de notaris ‘de compromis’ zo nodig binnen de vier maanden moet vastleggen in een notariële akte. Wel moeten de koper en de verkoper de verkoop binnen de vier maanden laten registreren. De registratierechten moeten ook binnen de vier maanden zijn betaald. Dat zijn verplichtingen die voortvloeien uit het Wetboek Registratierechten.

Wat betekent dit concreet? Veronderstel dat u een verkoopovereenkomst heeft getekend op 8 januari, dan moeten de contractspartijen die overeenkomst ten laatste op 8 mei laten registreren. ‘U moet dit voor 12 uur doen. Want in namiddag zijn de registratiekantoren gesloten’, zegt notaris Erik Van Tricht.

In de praktijk is het meestal de koper die de kosten van de aankoop, en dus ook de registratierechten, betaalt. Die bedragen in Vlaanderen 10 procent op de aankoopsom.

Er zijn echter weinig kopers die de aankoop binnen de vier maanden laten registreren. En daar is een goede reden voor. Want de verplichting om de onderhandse verkoopovereenkomst binnen de vier maanden te laten registreren, geldt niet als er binnen die tijdspanne een notariële akte is opgemaakt. Het is dan aan de notaris om die akte te laten registreren. Hij beschikt daartoe over een termijn van 15 dagen.

Boete
Toch houdt u die termijn van vier maanden best goed in de gaten. Want als de termijn wordt overschreden en er ondertussen geen notariële akte is opgemaakt, dan riskeren, volgens het wetboek, de contractspartijen een boete. Een koninklijk besluit ‘beperkt’ deze boete tot de wettelijke interest ( 7 procent per jaar), maar met een minimum van eentiende en maximum de helft van de verschuldigde registratierechten.

Als u in Vlaanderen een appartement koopt van 200.000 euro, dan zijn er in principe 10 procent of 20.000 euro registratierechten verschuldigd. Als de compromis niet binnen de vier maanden is geregistreerd én als er binnen die termijn ook geen notariële akte is opgesteld, dan riskeert u dus een boete van minimum 2.000 en maximum 10.000 euro.

‘Voor een koper kan dat een flinke streep door de rekening zijn. Hij zal die registratierechten dan moeten voorfinancieren. Want als de notariële akte nog niet is verleden, zal de koper ook nog niet beschikken over het krediet dat de bank hem heeft toegezegd’, waarschuwt notaris Van Tricht.

Er zijn mogelijkheden om de sanctie te vermijden. Zo kunt u de oorspronkelijke overeenkomst ontbinden en er een nieuwe opmaken. Voorwaarde is dan dat er toch een belangrijk nieuw element opduikt. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de kopers, man en vrouw, niet meer elk de helft van het appartement willen kopen, maar in een andere verhouding. ‘De ontbinding van de oorspronkelijke overeenkomst en de opmaak van een nieuwe compromis , moet dan wel ernstig onderbouwd zijn,’, aldus nog Van Tricht. U kunt de oorspronkelijke overeenkomst , samen met de ontbinding , laten registreren tegen een vast tarief van 20 euro.

‘Voorziet u van bij het begin dat de termijn van 4 maanden niet wenselijk of haalbaar is, dan kunt u ook werken met een wederzijdse koop-verkoopbelofte. Voor zo’n overeenkomst is geen bijzondere termijn van registratie voorzien’, aldus nog Van Tricht. In dat geval kan de koper de overeenkomst bijvoorbeeld pas na zes maanden door een notariële akte laten officialiseren.

Bron:
Netto